Er is een uitspraak gedaan in een zaak bij het Kifid (klachten instituut financiele dienstverlening) waarin een consument ABN AMRO aanklaagt vanwege het verstrekken van een te hoge hypotheek terwijl de consument tegelijkertijd een lening bij de ouders afsloot voor de aanschaf en verbouwing van de woning.

De consument en haar echtgenoot sluiten een hypotheek in 2006 bij een rechtsvoorganger van ABN Amro. De lening bedraagt ruim € 155.000 bij een rente van 4,2% en € 20.000 is in een bouwdepot gestort. Het stel wilde de hypotheek gebruiken om een huis van € 190.000 te kopen.

Gelijktijdig sloot de consument een lening bij haar ouders  ter waarde van bijna € 89.000 met een rente van 4,5%. Het geld gebruikte ze om het huis te kopen, te verbouwen en in te richten.

Elf jaar na het afsluiten van beide leningen, begin 2017, beklaagt ze zich bij ABN Amro over overkreditering. Dat leidt uiteindelijk tot een gang naar Kifid.

Volgens de consument had ABN Amro de geldlening bij haar ouders moeten verrekenen met de verstrekte hypotheek. De adviseur van de bank was op de hoogte van de ouderlijke lening, blijkt uit aantekeningen van de hypotheekadviseur. Volgens de consument heeft de bank zelfs doelbewust die constructie bedacht zodat zij de woning zou kunnen kopen.

Constructie buiten de bank om

ABN Amro weerspreekt dat. De hypothecaire lening die de bank verstrekte was ruim lager dan binnen de NHG-normen was toegestaan. ABN Amro betoogt dat ze buiten de relatie staat tussen consument en haar ouders. “Dat consument en haar ouders deze constructie hebben bedacht valt de bank niet te verwijten”, aldus ABN Amro. Die vindt dat de vrouw 100% eigen schuld draagt voor de overkreditering.

De Geschillencommissie van Kifid is het daar niet mee eens. De bank wist of behoorde te weten dat de consument gelijktijdig een ouderlijke lening zou aangaan. “De Commissie is van oordeel dat op de bank de plicht rustte om consument te wijzen op het gegeven dat de kredietverstrekking mogelijk niet verantwoord was en haar voor de daaraan verbonden risico’s te waarschuwen”, aldus de uitspraak. ABN Amro heeft dit niet gedaan en had de hypotheek niet mogen verstrekken, althans niet hoger dan ruim € 105.000.

Eigen schuld

Maar de consument draagt wel gedeeltelijk eigen schuld, vindt Kifid. De consument heeft volgens de Geschillencommissie willens en wetens meer geleend dan verantwoord was. Zelf kwam ze er namelijk pas tijdens de Kifid-procedure achter dat haar maximale leencapaciteit ruim € 194.000 bedroeg. Ze was zelf uitgegaan van de € 155.000 die de hypotheek van ABN Amro telde. “Consument heeft dus bewust een constructie opgezet waardoor zij meer kon lenen dan volgens de standaard verstrekkingsnormen verantwoord was”, aldus Kifid.

Zachte lening

In het bepalen van de schuldvraag weegt Kifid mee dat de ouderlijke lening gezien kan worden als ‘zacht’. De voorwaarden zijn gunstiger dan van de marktsituatie kan worden verwacht. Er hoefden geen periodieke aflossingen te worden gedaan en er waren geen zekerheden voor de schuldeisers (ouders). Overigens weerspreekt de klant de suggestie dat haar ouders de rente hebben geschonken, zoals vaak voorkomt.

Ook weegt de Geschillencommissie mee dat de consument nooit heeft afgelost op de lening bij haar ouders. “Pas elf jaar na het afsluiten van de hypothecaire geldlening bij de bank heeft consument geklaagd. Had consument afgelost en eerder geklaagd, en niet eerst nadat haar ouders de wens hadden geuit de geldlening op te eisen, dan was haar schade (aanzienlijk) lager geweest.”

Niet verschuilen

Toch kan ABN Amro zich hier niet volledig verschuilen achter het nalaten van schadebeperkende maatregelen door de consument, vindt Kifid. “De bijzondere zorgplicht van de bank heeft naar zijn aard in dit geval tot strekking consument te beschermen tegen het gevaar van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht.”

Op grond hiervan komt Kifid tot de volgende verdeling van de schuld: 70% voor de consument, 30% van de bank. ABN Amro moet 30% van de betaalde rente en kosten van het aangaan van de lening over het overgekrediteerde bedrag van ruim € 49.000 betalen aan de klant.

Uitspraak

De uitspraak is dat ABN Amro de klant had moeten waarschuwen dat de lening die zij van plan was af te sluiten bij haar ouders zou leiden tot overkreditering. De bank was weliswaar niet betrokken bij de totstandkoming van die ouderlijke lening, maar de adviseur van de bank was wel op de hoogte van de plannen. ABN Amro had daarom zelf een veel lagere hypotheek moeten verstrekken, oordeelt Kifid. Omdat de overkreditering deels de schuld is van de consument draait ABN Amro op voor 30% van de kosten.

Onze mening

Wij zijn het niet vaak eens met banken, maar in dit geval zijn wij het eens met de ABN AMRO. De consument sluit bewust een lening naast een hypotheek. Vervolgens na 11 jaar klagen. Door dit soort zaken gaat de overheid straks nog meer regels opleggen t.a.v. de financiering van de woning. Consumenten hebben ook een eigen verantwoordelijkheid.

40% groei door stijgende huizenprijs

DNB heeft onderzoek gedaan. De voor Nederland gevonden relatie tussen de reële huizenprijs en de reële consumptie impliceert dat ruim 40% van de cumulatieve consumptiegroei sinds 2014 (rond 6%) kan worden toegeschreven aan de toename van de reële huizenprijs. Een stijging (daling) van de reële huizenprijzen van 1% op korte termijn gepaard gaat met een stijging (daling) van de reële particuliere consumptie van 0,18%.

Hoge loan-to-value ratio’s

Uit tussen de twee groepen landen blijkt dat de sterkte van het verband tussen particuliere consumptie en huizenprijzen samenhangt met het aandeel in de bevolking van eigenwoningbezitters met een hypotheek. Eerder onderzoek van de OESO laat zien dat de relatie tussen huizenprijzen en particuliere consumptie vermoedelijk sterker is in landen waar financiële markten relatief gemakkelijk toegang bieden tot hypotheekmarktfinanciering (bijvoorbeeld door hoge loan-to-value ratio’s) en tot financiële producten die het verzilveren van de overwaarde vergemakkelijken.

Boom-bust karakter

Bovendien versterken regelingen zoals aftrekmogelijkheden van de hypotheekrentelasten en belastingvrijstelling van huizenvermogen waarschijnlijk het effect van huisprijsstijgingen op de consumptie, omdat ze een hoge(re) schuldopbouw faciliteren. Tegelijkertijd wijst DNB erop dat huiseigenaren met hoge schulden kwetsbaarder zijn voor dalende huizenprijzen, die kunnen leiden tot onderwaterhypotheken en neerwaartse bijstellingen van de consumptie. “Dit versterkt het boom-bust karakter van een economie.”

Assurantiemagazine meldt dat een starter in 2017 gemiddeld € 30.000 ‘eigen geld’ moest meenemen om een huis te kunnen kopen, een doorstromer wel €60.000.  Woningen werden vorig jaar gemiddeld 6,8% duurder (€ 310.000). Het gemiddeld hypotheekbedrag steeg met 3,7% naar € 237.000.

Het is niet bekend in hoeverre hier sprake was van schenkingen door ouders of zelf opgebouwd kapitaal.