Bron: AMWEB

Een stijging van de hypotheekrente zal komende jaren niet tot grote problemen leiden op de woningmarkt. Dat concludeert de Amsterdam School of Real Estate in een onderzoeksrapport.

De onderzoekers wilden weten wat een verhoging van de rente zou betekenen voor de huizenverkoop. De huidige lage rente heeft er mede voor gezorgd dat het aantal transacties en de prijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen.

Volgens de onderzoekers ligt de maximale hypotheeksom bij een rentetarief van 5% ongeveer 8% lager dan nu. Een toename van de hypotheekrente zien ze echter samengaan met een groei van het gemiddelde huishoudinkomen. Uit de doorrekening van het regeerakkoord voor de jaren tot 2021 komt een inkomensgroei van 3,1% per jaar. “Wat betreft de maximale hypotheeksom weegt dit voldoende op tegen het negatieve effect van een eventueel stijgende hypotheekrente”, aldus het rapport.

Uit het onderzoek komt verder naar voren dat een verhoging van de hypotheekrente met 1% leidt tot een verlaging van de reële woningprijs met ongeveer 6%. De prijzen zullen volgende de onderzoekers niet onmiddellijk wijzigen, maar geleidelijk.

Ook de voornemens van het kabinet-Rutte III zullen niet tot grote klappen leiden voor de woningmarkt. “Het effect van de versnelling van de verlaging van het aftrekpercentage wordt rekentechnisch gecompenseerd door de verlaging van het eigenwoningforfait. Als deze maatregelen in de huidige marktomstandigheden zouden worden ingevoerd, zou dit als welkom ‘bluswater’ voor een overspannen woningmarkt kunnen fungeren. Nu de maatregelen pas in 2020 ingaan, is het effect ongewis omdat de marktomstandigheden dan anders kunnen zijn. Hoe dan ook zal het effect op de woningmarkt echter beperkt zijn”, schrijven de onderzoekers.

Het inkomenseffect van de afschaffing van de wet-Hillen noemen de onderzoekers gering. Dat komt doordat het eigenwoningforfait bij (bijna) afgeloste koopwoningen geleidelijk wordt ingevoerd. Op korte termijn verwachten ze geen effect. “Huishoudens met een hypotheek zullen op termijn wellicht minder geneigd zijn om te verhuizen naar een goedkopere woning zonder hypotheek. Dergelijke verhuisbewegingen komen echter in beperkte mate voor”, aldus het rapport.

“Voor starters zou het steeds lastiger worden om een koopwoning te financieren als de loan-to-value geleidelijk verder verlaagd zou worden tot bijvoorbeeld 90%. Met de verlaging van de loan-to-value tot 100% en aflossingsplicht die voor nieuwe leningen is ingevoerd, is het risico voor starters om ‘onder water’ te komen al sterk verminderd.”

Een vaker voorkomende situatie is wanneer de ouders een hypotheekvrije (2e) woning hebben en deze woning verkopen aan een van de kinderen. In ruil daarvoor wordt een hypotheek afgesloten.

De woning wordt tegen de WOZ-waarde verkocht aan de kinderen. Dit kan meestal al een eerste voordeel voor de kopers zijn omdat de WOZ-waarde toch vaak lager is dan de marktwaarde. Een koopcontract is stap 1 (tip: u kunt een voorbeeldcontract downloaden via de website van Vereniging Eigen Huis).

De hypotheek is een leningovereenkomst met recht van hypotheek. Het hypotheekbedrag is de koopsom plus overdrachtsbelasting (2%) plus kosten notaris.

De leningovereenkomst kunt u via ANBF afsluiten. Dat is stap 2.

Koopovereenkomst en leningovereenkomst kunnen worden aangeboden richting de zelfgekozen notaris die zowel de overdracht van het eigendom verzorgt als de hypotheek passeert.

Er is geen geld nodig. Alles kan met gesloten beurs: op het moment dat het eigendom overgaat naar het kind, start de lening met de ouders.

De leningrente is gewoon aftrekbaar (zolang wordt voldaan aan eisen Belastingdienst).

Bron: AM 5-2-2018

Het aandeel starters op de woningmarkt op basis van volume daalde is in het vierde kwartaal van 2017 gedaald naar 23%, het laagste aandeel ooit. Dit blijkt uit de Hypotheekupdate van IG&H Consulting Interim over het vierde kwartaal van 2017. De hypotheekomzet over heel 2017 groeide met ongeveer 25% van € 81 miljard naar € 101 miljard en bereikte hiermee het hoogste niveau sinds 2007.

Nog nooit zo weinig starters op de hypotheekmarkt
Van de totale hypotheekomzet in het vierde kwartaal kan 23% worden toegeschreven aan starters, 56% aan doorstromers en 21% aan oversluiters. De daling van het aandeel starters wordt volgens IG & H veroorzaakt doordat zowel het aantal verstrekte hypotheken aan starters als de gemiddelde hypotheeksom voor starters minder snel stijgt dan voor de andere partijen. “Terwijl de hypotheekomzet zich op een recordniveau bevindt sinds de financiële crisis, is het aandeel starters in 2017 fors afgenomen”, aldus senior manager banking Joppe Smit. “De positie van starters lijkt steeds verder te verslechteren. Waar in 2014 het aantal starters nog groter was dan de aantal doorstromers, zien we nu dat doorstromers ruim de helft van de markt vertegenwoordigen en starters nog iets minder dan een kwart.”

Recherchekosten en kadasterkosten zijn niet hetzelfde, maar het zijn beide wel kosten die het kadaster in rekening brengt. Als een notaris opdracht krijgt voor het overdragen van een huis of het vestigen van een hypotheek, kijkt hij in het kadaster wie het huis op naam heeft. Ook wordt gekeken of er al hypotheken gevestigd zijn. […]

Voor de vestiging van het recht van hypotheek gelden 4 vormeisen, om het recht van hypotheek officieel te kunnen laten vestigen: 1) De hypotheek moet worden opgesteld door notariële akte, de hypotheekakte. 2) De hypotheek moet inschreven worden in de openbare registers. Dit gebeurt door een afschrift van de hypotheekakte in te dienen bij het […]

Voor het afsluiten van uw hypotheek bent u ooit bij een notaris geweest voor het tekenen van een hypotheekakte. Dit document werd vervolgens ingeschreven in het hypothekenregister van het kadaster.

Op het moment dat u de hypotheeklening heeft afgelost, verdwijnt niet automatisch de inschrijving bij het kadaster. Voor het verwijderen van die aantekening is weer tussenkomst van een notaris vereist. Door het indienen van een zogeheten royementsakte wordt uw hypothecaire inschrijving definitief verwijderd.

Wellicht beantwoorden de onderstaande antwoorden een aantal van uw vragen.

  1. Wat is een royement of doorhaling?
  2. Moet ik zelf de doorhaling regelen?
  3. Wat doet de notaris precies?
  4. Welke gegevens heeft de notaris nodig?
  5. Moet ik bij de notaris langsgaan?
  6. Wat kost een doorhaling?

Wat is een royement of doorhaling?

Om deze vraag te beantwoorden is het goed om kort het begrip ‘hypotheek’ te verduidelijken. In Nederland houdt het Kadaster niet alleen bij wie eigenaar is van welke woning, maar ook wie er nog meer op een bepaalde manier rechten kan doen gelden op die woning. Op het moment dat u een hypotheeklening accepteerde, verleende u aan uw geldverstrekker het recht om uw woning te verkopen voor het geval de aflossing of rente niet op tijd zouden worden betaald. Dit recht heet ‘hypotheekrecht’.

Dit hypotheekrecht is aangetekend bij het kadaster en verdwijnt niet vanzelf met het aflossen van de lening. De notaris maakt een royementsakte of doorhalingsakte (deze termen worden door elkaar gebruikt), waarmee de aantekening bij het kadaster verdwijnt.

Moet ik zelf de doorhaling regelen?

De noodzaak tot royeren komt doorgaans aan het licht bij verkoop van de woning of bij een nieuwe hypotheekaanvraag.

Zodra u uw woning verkoopt, zal de nieuwe eigenaar niets met uw hypothecaire inschrijving te maken willen hebben. De notaris zal voor de overdracht de oude hypotheekbank vragen om medewerking tot doorhaling. U hoeft zelf geen actie te ondernemen. De kosten voor doorhaling vindt u terug op uw eindafrekening inzake de verkoop.

Als u een nieuwe hypotheek afsluit, die eerste in rangorde wordt, zal de nieuwe bank eisen dat de bestaande inschrijving ten gunste van een andere geldverstrekker wordt doorgehaald. Ook hier zal de notaris de vorige hypotheekhouder om medewerking tot doorhaling verzoeken. U hoeft zelf geen actie te ondernemen. De kosten voor doorhaling vindt u terug op uw eindafrekening inzake de oversluiting.

Wat doet de notaris precies?

De notaris gaat bij de betrokken geldverstrekker na of de hypotheeklening daadwerkelijk is afgelost. Vervolgens maakt de notaris een zogeheten royementsvolmacht op, die hij aan de geldverstrekker toezendt. Zodra de door de geldverstrekker ondertekende volmacht retour is ontvangen, kan de volmacht worden verwerkt in een royementsakte. Dit is een officieel door de notaris ondertekend stuk, dat wordt ingediend bij het Kadaster. Nadat het Kadaster het stuk heeft toegepast, is de inschrijving in het hypothekenregister daadwerkelijk verdwenen.

Nadat de hypotheek is uitgeschreven uit het kadaster, ontvangt u van de notaris een bevestiging van doorhaling.

Welke gegevens heeft de notaris nodig?

Voor het verwerken van een hypotheekroyement heeft de notaris de volgende gegevens van u nodig:

  1. Een recent leningoverzicht van uw geldverstrekker.
  2. Uw contactgegevens (naam, adres, woonplaats, telefoonnummer, e-mailadres).
  3. Een kopie van uw (geldige) legitimatiebewijs (paspoort, rijbewijs, identiteitkaart).
  4. Indien de hypotheek op een ander object is gevestigd dan uw woonadres, graag exacte opgave van het betreffende pand/perceel.

Moet ik bij de notaris langsgaan?

U hoeft de royementsakte niet mede te ondertekenen. U hoeft dus niet op op het notariskantoor te verschijnen. De gehele procedure wordt per post met u afgehandeld.

Wat kost een royementsakte?

Bij een goedkope notaris kost een royement € 95,00 per gehele doorhaling, inclusief honorarium, BTW en de kosten voor het kadaster. Let op, hiervoor gelden 2 voorwaarden:

  1. uw hypotheek is reeds algeheel afgelost en er hoeft geen geldverkeer meer via de notaris te lopen;
  2. het betreft een hypotheek op een woning of overig onroerend goed; betreft het echter een doorhaling van een hypotheek op een schip, woonark of ander vaartuig.

waarom is het doorhalen na aflossing van de familiehypotheek belangrijk?

Wanneer de inschrijving van deze hypotheken niet is doorgehaald bij het aflossen van de schuld, wordt dit vaak pas ontdekt bij de verkoop van de woning, wanneer een nieuwe hypotheek wordt gevestigd of wanneer een notaris is betrokken bij de afwikkeling van een nalatenschap.
Wanneer de geldlening jaren geleden is afgelost, is er mogelijk geen contact meer met de betreffende particuliere geldverstrekker, is deze mogelijk al overleden en heeft u dan voor de doorhaling opeens te maken met de erfgenamen van deze particuliere geldverstrekker. Hopelijk heeft u nog alle bewijzen bewaard dat de geldlening geheel is afgelost en hopelijk zijn alle erfgenamen bereid om mee te werken aan het tekenen van de benodigde volmacht. De doorhaling van de hypotheek zal dan niet alleen veel tijd vergen maar ook veel kosten met zich meebrengen.
Problemen doen zich ook voor wanneer het hypotheekrecht is verleend aan een vennootschap of een bank, die inmiddels niet meer bestaat.

Denkt u dat u een hypotheekvrije woning heeft maar weet u niet geheel zeker of het oude hypotheekrecht wel is doorgehaald, ga dit dan na op het kadaster of laat het voor u uitzoeken (door een notaris). Dit kan veel narigheid voorkomen als u bij verkoop van de woning ontdekt dat de doorhaling nog moet plaatsvinden.