Bij een familiehypotheek is er sprake van een lening tussen bekenden, het is dus extra zaak om alles goed te regelen en problemen te voorkomen. Onderstaand tips uit de praktijk.

  1. zorg voor een leningcontract met alle voorwaarden erin (zie het contract bij ANBF): getekend en bij voorkeur voorzien van een akte van hypotheek. de akte van hypotheek zorgt voor een sterke positie van de geldgever)
  2. zorg ervoor dat alle familieleden weten dat er een lening is verstrekt binnen de familie zodat het volstrekt duidelijk is wie van wie heeft geleend.
  3. zorg voor een maandelijkse betaling van rente- en aflossing; als het een jaarlijkse betaling is kan het een probleem worden omdat in 1 maal het gehele bedrag aan rente- en aflossing beschikbaar moet zijn. Het geld kan er dan net niet zijn. Een achterstand is dan zo ontstaan en meteen groot (Bij ANBF kan het alleen maandelijks)
  4. zorg voor een duidelijke datum waarop de maandelijkse betalingsopdracht/factuur aankomt (bij ANBF: altijd de 1e van de maand)
  5. Als er een achterstand ontstaat registreer deze en mail of bel de geldnemer binnen 2 weken na het ontdekken van de achterstand. Onderneem aktie en laat de geldnemer weten dat het opgemerkt is (bij ANBF beschikt de geldgever over een on-line dossier waarmee een achterstandsmelding kan worden verzonnen)
  6. Accepteer nooit meer dan 3 maanden achterstand, ook al is het je liefste kind. Ga dan om tafel zitten en overleg of de woning niet te zwaar is en beter verkocht kan worden.
  7. Let op bij leningen aan broers/zusters: het aantal leningen met foute afloop is groter als de lening tussen broers en/of zussen worden afgesloten dan bij ouder/kind situaties. Bij een achterstand ontstaat mede als er partners in het spel zijn eerder relationele conflicten.

 

 

De bank heeft een afdeling bijzonder beheer die zich bezig houdt met klanten die betalingsproblemen hebben. Bij de familiehypotheek is het de taak van de geldgever zelf om actie te ondernemen bij betalingsproblemen.

De leningovereenkomst van de familiehypotheek bevat een bijlage met de Algemene Voorwaarden.  In de hypotheekakte wordt naar deze voorwaarden verwezen. Alle zaken die niet in de hypotheekakte zijn vermeld, zijn opgenomen in deze Algemene Voorwaarden. Dat geldt bijvoorbeeld voor de maatregelen die door de geldgever kunnen worden genomen als de geldnemer zijn verplichtingen niet nakomt. Deze maatregelen neemt de geldgever (uiteindelijk) om voldoening van de vordering te bewerkstelligen.

De zwaarste maatregel is de gedwongen verkoop van de woning. Het recht om hiertoe over te gaan komt de geldgever overigens niet toe op grond van contractuele of Algemene Voorwaarden maar op grond van de wet.

Achterstanden melden
De geldgever doet er goed aan een ontstane achterstand altijd schriftelijk te melden aan de geldnemer (bijvoorbeeld via een e-mail). Voor elke maandtermijn achterstand moet direct na het constateren van de achterstand een aparte aanmaning worden verzonden.

Betalingsregelingen
Als een betalingsachterstand ontstaat of dreigt te ontstaan, dan gaat de hypotheekverstrekker snel met een klant in gesprek om te zien of er mogelijke oplossingen zijn. Het is immers absoluut niet in het belang van een hypotheekverstrekker dat een betalingsachterstand erg groot wordt.

ANBF raadt aan bij de achterstand niet verder te laten oplopen dan 2 maandtermijnen en dan altijd actie te ondernemen gericht op het verminderen van de achterstand / verbeteren van de betaalmoraal.

Bij een relatief recent ontstane / niet te grote achterstand kan met de geldnemer een regeling worden getroffen om binnen een bepaalde tijd de achterstand te voldoen.

Zonder wijzigingen aan de hypotheek kan een geldverstrekker ook overgaan tot één van de volgende maatregelen:

  • aflossingsvrij maken van (een deel van de) lening (let op rente-aftrek)
  • aflosvorm van de lening wijzigen (let op rente-aftrek)
  • deel van de lening aflossen (let op: schenking)
  •  oversluiting van de lening naar een nieuwe lening met een lager rentepercentage of
  • de looptijd van de lening verlengen (let op rente-aftrek).

Dit vergt vaak een aflossing van de oude lening en het opstellen van een nieuwe leningovereenkomst (met behoud van het recht van hypotheek).

Als alle bovenstaande maatregelen niet mogelijk zijn of onvoldoende uitkomst bieden (NB let op de fiscale gevolgen!) zijn er nog zwaardere maatregelen.

Inhoudingen op het loon
Er bestaat vrijwillige looninhouding en het (niet) vrijwillige loonbeslag. Met het woord vrijwillig wordt hier bedoeld dat de debiteur meewerkt aan de inhoudingen op zijn loon en er geen juridische dwangmiddelen nodig zijn.
In het kader van een (vrijwillige) betalingsregeling kan na overleg tussen geldgever, debiteur/geldnemer en diens werkgever worden overgegaan tot vrijwillige looninhouding. Maandelijks wordt door de werkgever een bepaald deel van het salaris ingehouden, dat vervolgens aan geldgever wordt betaald. Dit is een regeling die alleen op vrijwillige basis kan worden overeengekomen. Indien de debiteur niet wil meewerken aan het tot stand komen van zo’n regeling, kan worden overgegaan tot loonbeslag.
Loonbeslag is een executoriaal beslag op het loon van de geldnemer/debiteur. Voor het leggen van een executoriaal beslag heeft de beslaglegger een zogenoemde executoriale titel nodig. De hypotheekhouder heeft reeds met de grosse van de hypotheekakte een dergelijke titel in handen.
Voor het leggen van een loonbeslag moet in het geval de geldverstrekker (schuldeiser) al een executoriale titel heeft alleen een deurwaarder worden ingeschakeld. Dit is het geval bij een hypothecair recht.  Als de geldgever niet over een executoriale titel beschikt (bijvoorbeeld bij een onderhandse lening waar geen hypothecaire zekerheid is vastgelegd), moet in veel gevallen eerst een advocaat worden ingeschakeld om een titel (bijvoorbeeld een vonnis) te verkrijgen.
De deurwaarder kan op basis van de grosse van de hypotheekakte of op basis van een andere executoriale titel, namens de crediteur (bijvoorbeeld de hypothecaire geldgever) loonbeslag leggen bij de werkgever van de debiteur.
Tot 90% van de bijstandsnorm blijft het loon vrij van beslag. De rest is vatbaar voor beslag. De werkgever is wettelijk verplicht mee te werken aan de tenuitvoerlegging van een loonbeslag.

Opeising van de lening
Wanneer duidelijk is dat de lener in het geheel niet in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen, kan de geldverstrekker tot opeising van de lening over gaan. Soms is het na een opeising alsnog mogelijk tot een regeling te komen. Als de lener zich niet stipt aan deze regeling houdt, gaat de verstrekker over tot definitieve opeising van de lening.

 

Gedwongen verkoop
De hypotheekhouder kan op twee manieren tot een gedwongen verkoop van het onderpand overgaan. Ten eerste kan de hypotheekhouder de woning in het openbaar door een notaris laten verkopen. Ten tweede is het mogelijk om tot onderhandse verkoop over te gaan. Er is wel toestemming van de president van de rechtbank vereist.
Deze laatste manier van gedwongen verkoop wordt uitdrukkelijk onderscheiden van vrijwillige onderhandse verkoop, waarbij de financier en de klant afspreken de woning aan een derde te verkopen. In veel gevallen stelt de hypotheekhouder de klant namelijk in de gelegenheid om de woning onderhands te verkopen. Wanneer de klant hier geen gebruik van maakt of de verkoop niet slaagt, gaat de hypotheekhouder tot een gedwongen verkoop over.

Openbare verkoop
Wanneer een hypotheekgever niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, zal een hypotheekhouder in het uiterste geval tot executie overgaan. Niet alleen de eerste hypotheekhouder, maar ook de tweede en volgende hypotheekhouders hebben het recht van parate executie. Wanneer een tweede hypotheekhouder van dit recht gebruik wil maken, moet hij dit meedelen aan de eerste hypotheekhouder. Die mag dan de executie nog overnemen.
De hypotheekhouder die gaat executeren, moet de veiling per deurwaardersexploot (een mededeling waarvan een akte is opgemaakt door de deurwaarder) bekendmaken aan de hypotheekgever. Eventuele beslagleggers en beperkt gerechtigden die staan ingeschreven in de openbare registers en die hun recht door executoriale verkoop te zien gaan, moeten geïnformeerd worden over de veiling.

Het deurwaardersexploot bevat:
• het bedrag waarvoor de hypotheekhouder wil gaan executeren;
• de naam van de notaris die bij de verkoop aanwezig is.
Binnen 14 dagen na aanzegging van de executie aan de hypotheekgever, stelt de notaris dag, uur en plaats van de verkoop vast en deelt dit mee aan alle overige rechthebbenden, blijkend uit de registers.

De executoriale verkoop kan niet eerder gehouden worden dan 30 dagen na aanplakking en bekendmaking van de veiling in een plaatselijk dagblad. In de aanplakking en bekendmaking moet worden opgenomen dat tot 14 dagen voor de verkoop onderhands op de te executeren zaak kan worden geboden bij de notaris. Vervolgens stelt de notaris de veilingcondities vast en doet hiervan ten minste acht dagen voor de verkoop mededeling aan de genoemde rechthebbenden en eventuele latere beslagleggers.

De veiling vindt plaats in twee fasen, te weten eerst de inzet bij opbod en vervolgens de afslag bij afmijning. Het bieden bij opbod gebeurd openlijk op duidelijk waarneembare wijze. Het bieden bij afmijning geschiedt mondeling door het roepen van het woord ‘mijn’ bij het afroepen van het bedrag door de afslager. De afslager is de persoon die met de hamer in de hand aanwijst, respectievelijk meedeelt wie voor welk bedrag biedt of mijnt.
Het bedrag waarop bij afslag wordt afgemijnd, geldt als hoogste bod. Dit bod dient hoger dan de inzetsom te zijn. Wordt er niet afgemijnd, dan geldt de inzetsom als hoogste bod.

Uit de veilingopbrengst moeten in eerste instantie de veilingkosten en het honorarium van de notaris worden voldaan. De verdere verdeling van de opbrengst hangt af van de vraag of er één of meerdere gerechtigden zijn (b.v. een tweede hypotheekhouder).

Als u moet besluiten tot gedwongen verkoop schakel dan een notariskantoor in met ervaring bij het uitvoeren van executieveilingen.

Binnen veel families wordt getwijfeld over de noodzaak van hypothecaire zekerheid bij de lening.  De geldnemer (mijn zoon) raakt toch nooit in de problemen. In de praktijk komt het echter toch vaker voor dan men denkt.

Als de familielening is gedekt met hypothecaire zekerheid is de geldgever (hypotheekverstrekker) veel zekerder dat de lening bij problemen ook kan worden afgelost. Onderstaand een toelichting.

Faillissement is een door de rechter vastgestelde toestand van een persoon waarbij deze heeft opgehouden te betalen. Als gevolg van het faillissement vindt een algeheel beslag (voor de schuldeisers) van de debiteur plaats op diens gehele vermogen en alle huidige en toekomstige inkomsten. Sommige goederen en vorderingen zijn niet (geheel) voor beslag vatbaar.

Het faillissement kan worden aangevraagd door de schuldenaar zelf of door een of meer schuldeisers. De persoon moet, wil de rechtbank het verzoek inwilligen, wel meer dan één schuldeiser hebben. Bij faillissement wordt door de rechtbank een curator benoemd die onder meer is belast met het beheer en de vereffening van de boedel van een in faillissement verkerende rechtspersoon of natuurlijk persoon. De curator staat onder toezicht van een rechter-commissaris.

Faillissement leidt tot directe opeisbaarheid van de hypotheek. De opeising vindt altijd plaats en het bedrag van de hypothecaire vordering moet aan de curator worden gemeld. De curator kan de hypotheekhouder een redelijke termijn stellen waarbinnen hij tot verkoop van het onderpand moet overgaan. Als de hypotheekhouder het onderpand niet binnen deze termijn heeft verkocht, kan de curator het onderpand opeisen en zelf verkopen. De hypotheekhouder behoudt in dat geval zijn recht op de opbrengst.
Ook is het mogelijk het pand tijdens het faillissement vrijwillig onderhands te verkopen. Dit kan echter alleen plaatsvinden met toestemming en/of medewerking van de curator.

Door de hypothecaire zekerheid heeft een faillissement in principe weinig financiele gevolgen voor de geldgever. Pas als de gedwongen verkoop van het onderpand niet voldoende opbrengst kan een restant vordering overblijven. Voor deze restantvordering moet de geldgever gewoon aansluiten in de rij van schuldeisers. De verdeling van de eventuele opbrengst van de overige vermogensbestanddelen in de boedel geschiedt naar rato.