Ouders verkopen (hypotheekvrije) woning aan kinderen en sluiten familiehypotheek

Een vaker voorkomende situatie is wanneer de ouders een hypotheekvrije (2e) woning hebben en deze woning verkopen aan een van de kinderen. In ruil daarvoor wordt een hypotheek afgesloten.

De woning wordt tegen de WOZ-waarde verkocht aan de kinderen. Dit kan meestal al een eerste voordeel voor de kopers zijn omdat de WOZ-waarde toch vaak lager is dan de marktwaarde. Een koopcontract is stap 1 (tip: u kunt een voorbeeldcontract downloaden via de website van Vereniging Eigen Huis).

De hypotheek is een leningovereenkomst met recht van hypotheek. Het hypotheekbedrag is de koopsom plus overdrachtsbelasting (2%) plus kosten notaris.

De leningovereenkomst kunt u via ANBF afsluiten. Dat is stap 2.

Koopovereenkomst en leningovereenkomst kunnen worden aangeboden richting de zelfgekozen notaris die zowel de overdracht van het eigendom verzorgt als de hypotheek passeert.

Er is geen geld nodig. Alles kan met gesloten beurs: op het moment dat het eigendom overgaat naar het kind, start de lening met de ouders.

De leningrente is gewoon aftrekbaar (zolang wordt voldaan aan eisen Belastingdienst).

Als ik een lening verstrek aan mijn kind tegen 4% moet ik dat dan opgeven bij de belasting?

,

Als u heeft geld op de bank staan en u besluit het uit te lenen aan uw kind dan hoeft u de ontvangen rente niet op te geven als inkomsten bij de belastingaangifte.

Uw spaargeld is vermogen in Box 3. Als u het geld uitleent aan uw kind blijft het vermogen in Box 3. Er verandert niets.

De Belastingdienst heft over dit vermogen een belasting van 30% over het ingeschatte rendement. Vanaf 2017 is dit in schijven opgedeeld.

De Belastingdienst gaat ervan uit dat u meer rendement op uw vermogen behaalt naarmate u meer vermogen hebt. Ook gaat zij ervan uit dat u bij een hoger vermogen meer belegt dan spaart. Bij iedere volgende schijf gebruikt zij daarom een hoger percentage om het rendement over uw vermogen te berekenen.

In de tabel hieronder ziet u hoe de schijven zijn opgebouwd.

Tabel berekening rendement op vermogen over 2017

Schijf Uw (deel van de) grondslag
sparen en beleggen
Percentage
1,63%
Percentage
5,39%
Percentage
gemiddeld
rendement
1 Tot en met € 75.000 67% 33% 2,871%
2 Vanaf € 75.001 tot en met € 975.000 21% 79% 4,600%
3 Vanaf € 975.001 0% 100% 5,39%

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/belasting_betalen_over_uw_vermogen/grondslag_sparen_en_beleggen/berekenen_belasting_over_uw_inkomsten_uit_vermogen_vanaf_2017

Er geldt een heffingsvrij vermogen van €25.000.

Over het berekende rendement betaalt u altijd 30% inkomstenbelasting.

 

Goedkopere hypotheek door 20-40% te financieren via familie

,

Als u bij de bank 100% van de woningwaarde leent bent u voor de bank risicovoller dan als u 60% van het bedrag leent bij dezelfde bank en 40% binnen de familie!

Het lijkt vreemd, maar door een simpele constructie kunt u duizenden euros besparen door niet alles te lenen bij de bank.

Stel u koopt een woning van €200.000 en u moet het gehele bedrag financieren (100% LTV).

Als u dit voor 100% financiert bij de bank betaalt u bij Rabobank 4% rente bij een rentevastperiode van 30 jaar  (d.d. 26/12/2017). Het Rabo tarief als u maar 60% van deze woning financiert is 3,30%.

De overige 40% regelt u als 2e hypotheek binnen de familie. Het tarief dat u hiervoor kunt kiezen is hetzelfde tarief als de Rabobank (3,30%). We gaan er vanuit dat de Belastingdienst deze rente als zakelijk en marktconform ziet (u kunt dit controleren door de familiehypotheekovereenkomst te toetsen bij de Belastingdienst (lees FAQ))

U bespaart zo 0,7% rente over €200.000 = € 1400 / jaar !

Belangrijk: de bank is verplicht bij de beoordeling van het kredietwaardigheid van de klant beide leningen mee te tellen in de LTI (Loan to Income)/LTV (Loan to Value). Deze constructie werkt dus alleen als de gehele lening bij de bank geregeld zou kunnen worden. U kunt goedkoper lenen, niet meer lenen!

 

lenen bij de bank en bij de familie, kan dat?

,

Een familiehypotheek en lening bij de bank, kan dat?

Ja, dat kan maar:

  • de bank heeft/wil altijd eerste recht van hypotheek. de familie staat op de 2e rang
  • de bank is gehouden aan de wettelijke verstrekkingsnormen (max. hypotheek berekening / max. hoogte hypotheek t.o.v. woningwaarde)
  • de bank moet rekening houden met draagbaarheid van het totaal der leningen, ook al is een (groot) deel wordt geleend vanuit de familie, dus de maximale hypotheek wordt niet ineens groter.

Wel zijn er voordelen te behalen door het volgende te doen:

  1. je kunt de benodigde hypotheek eerst binnenhalen bij de bank en vervolgens later de financiering van de verbouwing en inrichting regelen middels een onderhandse lening bij de familie
  2. je kunt de financiering bij de bank beperken tot 60% van de woningwaarde en de 2e hypotheek (voor 40%) sluiten binnen de familie voor een laag percentage (bet zo laag als de bank). Als hypotheekrente-aftrek voor de familielening geen rol speelt voor een deel van de financiering kun je ook een ander aflossingsschema afspreken (aflossingsvrij) voor dit deel.

De voordelen van optie 2 zijn:

  • het tarief dat de bank hanteert voor het 60% deel is lager dan als de gehele financiering wordt verstrekt door de bank (100% tarief). Dit scheelt ca. 1% rente
  • het tarief dat binnen de familie wordt gehanteerd mag hetzelfde zijn als dan de bank (als ook recht van hypotheek wordt overeengekomen). De familie kan dan nog een deel van de rente (terug) schenken.

Ook zijn er nog aanbieders zoals Obvion die met de “metelkaarhypotheek” een hybride oplossing bieden waarbij de geldnemer een rentekorting krijgt.

Let op: door een uitspraak van het Kifid zullen banken voorzichtiger worden met het verstrekken van een hypotheek naast een familielening. Lees het artikel hierover in de Nieuws-sectie.

 

familiehypotheek als oplossing bij scheiding

,

Scheiding en familiehypotheek

Als je uit elkaar gaat en één van de partners blijft in het huis wonen, dan zal hij of zij de helft van het huis van zijn ex moeten kopen. Hiervoor heb je waarschijnlijk een nieuwe lening nodig. Voor het deel van de hypotheek dat je overneemt, kun je te maken krijgen met nieuwe hypotheeknormen, conform de huidige regelgeving. Echter hoeft een hypotheekverstrekker bij scheiding de huidige, strenge hypotheeknormen niet strikt te hanteren.

Hypotheeknormen sterk veranderd

  • Tot 2013 kon je veel meer lenen; soms wel tot 130% van de waarde van de woning. In 2017 mag een nieuwe hypotheek maximaal 101% van de waarde bedragen. In 2018 daalt de maximale hypotheek naar 100% van de waarde. Voorlopig blijft het hierbij.
  • Een aflossingsvrije hypotheek mag voor nieuwe hypotheken niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de woning.
  • Vanaf 2013 ben je verplicht om een nieuwe hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair af te lossen, ten minste als je hypotheekrenteaftrek wilt ontvangen.
  • Een hypotheek oversluiten onder de oude voorwaarden is alleen toegestaan als de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de oude hypotheek. Als je de bestaande hypotheek verhoogt – bijvoorbeeld voor een verbouwing dan is de hypotheekrente voor het extra geleende bedrag alleen fiscaal aftrekbaar als dat bedrag volledig en binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.

Als je uit elkaar gaat, moet de hypotheekverstrekker één van beiden uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. Banken beoordelen deze situatie veelal als een ‘nieuwe hypotheek’:

  • De hypotheekverstrekker kijkt opnieuw naar het inkomen van de achterblijver en de waarde van het huis.
  • De hypotheekverstrekker past de huidige hypotheeknormen toe en kijkt of de achterblijver alle lasten in zijn eentje kan betalen.
  • De oude hypotheekvorm kun je niet altijd ongewijzigd voorzetten. Heb je bijvoorbeeld een 100% aflossingsvrije hypotheek, dan mag alleen jouw eigen deel ter grootte van 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij zijn.
  • Het hypotheekdeel dat je overneemt van je ex moet je annuïtair of lineair aflossen om de volledige hypotheekrenteaftrek te ontvangen.

Als de bank deze regels strikt toepast, wordt de hypotheek vaak duurder en in sommige gevallen onbetaalbaar. Je loopt het risico dat je je huis noodgedwongen moet verkopen. Zeker als je huis minder waard is dan toen je het kocht, heb je een groot probleem.

Huidige strikte hypotheeknormen niet verplicht bij scheiding, stelt AFM (bron: Consumentenbond)

Veel consumenten in scheiding zijn geholpen als een ex-partner uit hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen en de oude hypotheek gewoon op naam van de achterblijvende partner kan worden voortgezet. De AFM zegt hierover: ‘Het is niet noodzakelijk om onverkort aan de huidige bestaande normen te toetsen. De wet vereist dit niet en het is niet in het belang van de klant.’

De huidige hypotheeknormen gelden voor het aangaan van een nieuwe hypotheek of het verhogen daarvan en zijn bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening. ‘In bijzondere situaties, zoals een relatiebreuk, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, leidt het toepassen van deze normen tot problemen en dat vindt de AFM onwenselijk.’

Een hypotheekverstrekker mag bij scheiding dus van de huidige strikte hypotheekregels afwijken (explain regeling). Wijs je hypotheekverstrekker hierop als dat nodig is.

De familiehypotheek als oplossing

Vaak kan de familiehypotheek hier helpen. De familie kan een lening verstrekken zodat een partij het eigendom van de krijgt. De lening is minimaal een financiering ter hoogte van het uit te kopen deel (het aan te kopen deel van de woning) maar mogelijk meer. Dit hangt af van waartoe de bank bereid is. Hiervoor moet je in overleg met de bank. Ga er van uit dat de bank de bestaande lening voor een deel laat doorlopen.

Deze lening kan eventueel met recht van hypotheek worden geregistreerd. De rente van deze hypotheek kan bij de juiste rentevastperiode (bijv. 10 jaar) zeer laag uitpakken. Mogelijk wordt het dan een tweede hypotheek.

Soms heeft de bank in haar bestaande produktvoorwaarden opgenomen dat zij goedkeuring moet geven voordat een 2e hypotheek op hetzelfde onderpand mag worden gevestigd. Dit is lang niet bij alle banken het geval.

Mocht de bank een 2e hypotheek niet accepteren dan is eventueel nog een onderhandse lening mogelijk.

Bij vermogende families is het ook mogelijk de gehele hypotheek af te lossen en een nieuwe hypotheek volledig te financieren binnen de familie.

Hoe dit aan te pakken

Belangrijk is zelf contact te zoeken met de bank en de opties te bespreken. Denk daarbij vanuit het perspectief van de bank die nier meer risico wil lopen dan ze al heeft, maar ook niet de gehele hypotheek kwijt wil (dit gebeurt als huis wordt verkocht).

Er is een echtscheidingsconvenant nodig om te kijken welke afspraken u heeft gemaakt over o.a. de verdeling van woning, hypotheek en eventuele alimentatie. Als u niet getrouwd was, maar met uw ex-partner samenwoonde in de woning, dan kunt u zelf een overeenkomst opstellen waarin minimaal de volgende zaken terugkomen. Het maakt hierbij niet uit of u wel of geen samenlevingscontract had:

  • welke partner in de woning blijft woning en de hypotheekschuld overneemt
  • of er sprake is van verpande levensverzekeringen, zo ja, wat hiermee gaat gebeuren
  • welke waarde jullie aan de woning toekennen
  • verdeling van de spaargelden en de inboedel
  • of er sprake is van pensioenvereffening
  • of er sprake is van uitkoop van de ex-partner
  • of er sprake is van alimentatie of andere financiële verplichtingen

Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid aanvragen
Als blijkt dat de degene die in het huis wilt blijven wonen de hypotheek kan dragen, zorgt de bank voor het ‘ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid’ van de vertrekkende partner. Houdt u daarbij rekening met het volgende:

De eigendom van de woning moet worden overgedragen aan degene die blijft. Daarvoor moet u allebei naar de notaris: hij stelt de akte van verdeling op.

Voor het ‘ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid’ tekent u allebei. De vertrekkende partner is dan niet langer meer aansprakelijk voor de hypotheekschuld.

Vaak moeten nog wel aan de hypotheek gekoppelde beleggingsdepots, verzekeringen en spaarrekeningen worden aangepast.