Hypotheek is afgelost. Wat nu? De hypothecaire inschrijving moet worden verwijderd uit het Kadaster!

Voor het afsluiten van uw hypotheek bent u ooit bij een notaris geweest voor het tekenen van een hypotheekakte. Dit document werd vervolgens ingeschreven in het hypothekenregister van het kadaster.

Op het moment dat u de hypotheeklening heeft afgelost, verdwijnt niet automatisch de inschrijving bij het kadaster. Voor het verwijderen van die aantekening is weer tussenkomst van een notaris vereist. Door het indienen van een zogeheten royementsakte wordt uw hypothecaire inschrijving definitief verwijderd.

Wellicht beantwoorden de onderstaande antwoorden een aantal van uw vragen.

  1. Wat is een royement of doorhaling?
  2. Moet ik zelf de doorhaling regelen?
  3. Wat doet de notaris precies?
  4. Welke gegevens heeft de notaris nodig?
  5. Moet ik bij de notaris langsgaan?
  6. Wat kost een doorhaling?

Wat is een royement of doorhaling?

Om deze vraag te beantwoorden is het goed om kort het begrip ‘hypotheek’ te verduidelijken. In Nederland houdt het Kadaster niet alleen bij wie eigenaar is van welke woning, maar ook wie er nog meer op een bepaalde manier rechten kan doen gelden op die woning. Op het moment dat u een hypotheeklening accepteerde, verleende u aan uw geldverstrekker het recht om uw woning te verkopen voor het geval de aflossing of rente niet op tijd zouden worden betaald. Dit recht heet ‘hypotheekrecht’.

Dit hypotheekrecht is aangetekend bij het kadaster en verdwijnt niet vanzelf met het aflossen van de lening. De notaris maakt een royementsakte of doorhalingsakte (deze termen worden door elkaar gebruikt), waarmee de aantekening bij het kadaster verdwijnt.

Moet ik zelf de doorhaling regelen?

De noodzaak tot royeren komt doorgaans aan het licht bij verkoop van de woning of bij een nieuwe hypotheekaanvraag.

Zodra u uw woning verkoopt, zal de nieuwe eigenaar niets met uw hypothecaire inschrijving te maken willen hebben. De notaris zal voor de overdracht de oude hypotheekbank vragen om medewerking tot doorhaling. U hoeft zelf geen actie te ondernemen. De kosten voor doorhaling vindt u terug op uw eindafrekening inzake de verkoop.

Als u een nieuwe hypotheek afsluit, die eerste in rangorde wordt, zal de nieuwe bank eisen dat de bestaande inschrijving ten gunste van een andere geldverstrekker wordt doorgehaald. Ook hier zal de notaris de vorige hypotheekhouder om medewerking tot doorhaling verzoeken. U hoeft zelf geen actie te ondernemen. De kosten voor doorhaling vindt u terug op uw eindafrekening inzake de oversluiting.

Wat doet de notaris precies?

De notaris gaat bij de betrokken geldverstrekker na of de hypotheeklening daadwerkelijk is afgelost. Vervolgens maakt de notaris een zogeheten royementsvolmacht op, die hij aan de geldverstrekker toezendt. Zodra de door de geldverstrekker ondertekende volmacht retour is ontvangen, kan de volmacht worden verwerkt in een royementsakte. Dit is een officieel door de notaris ondertekend stuk, dat wordt ingediend bij het Kadaster. Nadat het Kadaster het stuk heeft toegepast, is de inschrijving in het hypothekenregister daadwerkelijk verdwenen.

Nadat de hypotheek is uitgeschreven uit het kadaster, ontvangt u van de notaris een bevestiging van doorhaling.

Welke gegevens heeft de notaris nodig?

Voor het verwerken van een hypotheekroyement heeft de notaris de volgende gegevens van u nodig:

  1. Een recent leningoverzicht van uw geldverstrekker.
  2. Uw contactgegevens (naam, adres, woonplaats, telefoonnummer, e-mailadres).
  3. Een kopie van uw (geldige) legitimatiebewijs (paspoort, rijbewijs, identiteitkaart).
  4. Indien de hypotheek op een ander object is gevestigd dan uw woonadres, graag exacte opgave van het betreffende pand/perceel.

Moet ik bij de notaris langsgaan?

U hoeft de royementsakte niet mede te ondertekenen. U hoeft dus niet op op het notariskantoor te verschijnen. De gehele procedure wordt per post met u afgehandeld.

Wat kost een royementsakte?

Bij een goedkope notaris kost een royement € 95,00 per gehele doorhaling, inclusief honorarium, BTW en de kosten voor het kadaster. Let op, hiervoor gelden 2 voorwaarden:

  1. uw hypotheek is reeds algeheel afgelost en er hoeft geen geldverkeer meer via de notaris te lopen;
  2. het betreft een hypotheek op een woning of overig onroerend goed; betreft het echter een doorhaling van een hypotheek op een schip, woonark of ander vaartuig.

waarom is het doorhalen na aflossing van de familiehypotheek belangrijk?

Wanneer de inschrijving van deze hypotheken niet is doorgehaald bij het aflossen van de schuld, wordt dit vaak pas ontdekt bij de verkoop van de woning, wanneer een nieuwe hypotheek wordt gevestigd of wanneer een notaris is betrokken bij de afwikkeling van een nalatenschap.
Wanneer de geldlening jaren geleden is afgelost, is er mogelijk geen contact meer met de betreffende particuliere geldverstrekker, is deze mogelijk al overleden en heeft u dan voor de doorhaling opeens te maken met de erfgenamen van deze particuliere geldverstrekker. Hopelijk heeft u nog alle bewijzen bewaard dat de geldlening geheel is afgelost en hopelijk zijn alle erfgenamen bereid om mee te werken aan het tekenen van de benodigde volmacht. De doorhaling van de hypotheek zal dan niet alleen veel tijd vergen maar ook veel kosten met zich meebrengen.
Problemen doen zich ook voor wanneer het hypotheekrecht is verleend aan een vennootschap of een bank, die inmiddels niet meer bestaat.

Denkt u dat u een hypotheekvrije woning heeft maar weet u niet geheel zeker of het oude hypotheekrecht wel is doorgehaald, ga dit dan na op het kadaster of laat het voor u uitzoeken (door een notaris). Dit kan veel narigheid voorkomen als u bij verkoop van de woning ontdekt dat de doorhaling nog moet plaatsvinden.

familiehypotheek en royement van hypotheek bij algeheel aflossen

,

Het recht van hypotheek komt pas te vervallen op het moment dat de akte wordt doorgehaald in de registers. Behalve bij een openbare executieverkoop vindt er nooit automatische zuivering plaats. In alle andere gevallen (verkoop, aflossing of afstand doen) is een royementsakte van de geldverstrekker vereiste voor doorhaling van de akte.

Faillissement en familiehypotheek

,

Binnen veel families wordt getwijfeld over de noodzaak van hypothecaire zekerheid bij de lening.  De geldnemer (mijn zoon) raakt toch nooit in de problemen. In de praktijk komt het echter toch vaker voor dan men denkt.

Als de familielening is gedekt met hypothecaire zekerheid is de geldgever (hypotheekverstrekker) veel zekerder dat de lening bij problemen ook kan worden afgelost. Onderstaand een toelichting.

Faillissement is een door de rechter vastgestelde toestand van een persoon waarbij deze heeft opgehouden te betalen. Als gevolg van het faillissement vindt een algeheel beslag (voor de schuldeisers) van de debiteur plaats op diens gehele vermogen en alle huidige en toekomstige inkomsten. Sommige goederen en vorderingen zijn niet (geheel) voor beslag vatbaar.

Het faillissement kan worden aangevraagd door de schuldenaar zelf of door een of meer schuldeisers. De persoon moet, wil de rechtbank het verzoek inwilligen, wel meer dan één schuldeiser hebben. Bij faillissement wordt door de rechtbank een curator benoemd die onder meer is belast met het beheer en de vereffening van de boedel van een in faillissement verkerende rechtspersoon of natuurlijk persoon. De curator staat onder toezicht van een rechter-commissaris.

Faillissement leidt tot directe opeisbaarheid van de hypotheek. De opeising vindt altijd plaats en het bedrag van de hypothecaire vordering moet aan de curator worden gemeld. De curator kan de hypotheekhouder een redelijke termijn stellen waarbinnen hij tot verkoop van het onderpand moet overgaan. Als de hypotheekhouder het onderpand niet binnen deze termijn heeft verkocht, kan de curator het onderpand opeisen en zelf verkopen. De hypotheekhouder behoudt in dat geval zijn recht op de opbrengst.
Ook is het mogelijk het pand tijdens het faillissement vrijwillig onderhands te verkopen. Dit kan echter alleen plaatsvinden met toestemming en/of medewerking van de curator.

Door de hypothecaire zekerheid heeft een faillissement in principe weinig financiele gevolgen voor de geldgever. Pas als de gedwongen verkoop van het onderpand niet voldoende opbrengst kan een restant vordering overblijven. Voor deze restantvordering moet de geldgever gewoon aansluiten in de rij van schuldeisers. De verdeling van de eventuele opbrengst van de overige vermogensbestanddelen in de boedel geschiedt naar rato.

 

 

Moet mijn dochter de rente en aflossing op de familiehypotheek ook echt overmaken?

,

Moet mijn dochter de rente en aflossing op de familiehypotheek ook echt overmaken?

Ja! Uw kind moet de rente daadwerkelijk aan u betalen om in aanmerking te komen voor renteaftrek: het kwijtschelden van de rente leidt tot niet-aftrekbaarheid. Een eventuele schenking ter compensatie van de hogere rente moet geheel los staan van de rentebetaling!

Sinds 1 januari 2013 geldt ook voor familiehypotheken een ‘renseigneringsverplichting’. Wat houdt dit in?

,

In het belastingplan van 2013 is een zogeheten ‘renseigneringsverplichting’ (informatieplicht) opgenomen voor akten van geldlening eigen woning.

Renseignering is de wettelijke verplichting tot het verstrekken van bepaalde voorgeschreven gegevens en inlichtingen aan de Belastingdienst. Banken verstrekken deze informatie automatisch aan de belastingdienst.

In het geval van een familiehypotheek geeft u als schuldenaar/geldnemer deze gegevens zelf in de aangifte op. Op de jaaropgave van uw bij ANBF geadministreerde familiehypotheek kunt u alle informatie die u nodig heeft terugvinden.

De gevolgen van het niet voldoen aan dergelijke verplichtingen kan zijn dat de rente niet langer aftrekbaar is in box 1. 

De renseigneringsplicht geldt overigens alleen voor leningen die voor het eerst zijn aangegaan op of na 1 januari 2013 en die dus geen vervanging zijn van een al op die datum bestaande eigenwoningschuld. Ook als de familielening pas in 2013 is aangegaan maar ter financiering is van een in 2012 aangekochte woning is er geen verplichting tot renseignering.