Als de financiering van de verbouwing een eigenwoningschuld is en u de hypotheekrente in aftrek wilt brengen in uw belastingaangifte, is het belangrijk dat u rekening houdt met het volgende. De hypotheekrente, die u betaalt op de eigenwoningschuld, is alleen aftrekbaar op uw inkomsten uit werk en woning in box 1 als de verbetering of het onderhoud van de woning met schriftelijke bescheiden (zoals bonnetjes en aankoopbewijzen) is aan te tonen. De Hoge Raad heeft in een recent arrest uitspraak gedaan over de bewaartermijn van deze schriftelijke bewijsstukken.

Uitspraak Hoge Raad: geen termijn voor bewaren schriftelijk bescheiden
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat er géén termijn is voor het bewaren van de schriftelijke bescheiden van het onderhoud of verbetering van de eigen woning. Dit betekent dat de Belastingdienst altijd nog aan u kan vragen om de schriftelijke bescheiden aan te leveren. Indien de Belastingdienst de bewijsstukken opvraagt en u niet (meer) beschikt over deze schriftelijke bescheiden, is de hypotheekrente in zoverre niet aftrekbaar in uw belastingaangifte.

Bovendien oordeelt de Hoge Raad dat het feit dat de Belastingdienst de desbetreffende hypotheekrenteaftrek in andere jaren wel volgt, niet betekent dat je er op mag vertrouwen dat dit ook voor andere jaren geldt. Dit is alleen anders als de Belastingdienst een expliciet standpunt heeft opgenomen over de hypotheekrenteaftrek inzake de kosten van de verbouwing.

Dus: bewaar alle (betaal)gegevens en zorg voor een goede documentatie en administratie.
Ook is het raadzaam om alle (betaal)gegevens overzichtelijk en langdurig te bewaren.

Bron: nieuwsbrief BDO

Vermogenden die een maas in de regeling voor het belastingvrij schenken voor de aankoop van een woning denken te hebben gevonden, zouden weleens bedrogen uit kunnen komen. De Belastingdienst beschouwt kruislingse schenkingen als schenkingen van de ouders aan het eigen kind. Als dat de tweede schenking is, wordt schenkbelasting geheven. Dat zegt staatssecretaris Menno Snel over een contactadvertentie waarin vermogenden zoeken naar andere schenkouders om onder die belasting uit te komen.

In Arts & Auto dook vorige maand een advertentie op waarin vermogenden op zoek zijn naar andere rijke ouders om twee keer belastingvrij een ton (€ 102.010) te kunnen schenken voor de eigen woning. Een keer aan de eigen kinderen, de tweede keer aan het kroost van het andere ouderpaar. De constructie zou via de notaris worden vastgelegd en gebruikmaken van een maas in de regeling voor het belastingvrij schenken.

Vrijstelling niet gehonoreerd

Staatssecretaris Snel geeft aan dat kinderen van ouders die zo’n constructie optuigen, weleens bedrogen uit kunnen komen. Bij kruislings schenken zal het beroep op de vrijstelling niet worden gehonoreerd, schrijft de staatssecretaris. “Ik acht het gebruik van kruislingse schenkingen ten einde de verhoogde vrijstelling schenkbelasting voor de eigen woning voor een tweede maal te verkrijgen ongewenst en de toepassing van de vrijstelling in een dergelijk geval in strijd met de letter en geest van de Successiewet 1956.”

Schenking aan eigen kind

Al bij invoering van de tijdelijke verruiming van de vrijstelling van schenkbelasting voor de eigen woning, hield men rekening met het ontstaan van fiscale sluipwegen om de vrijstelling meer dan één keer toe te passen, aldus Snel. De Belastingdienst is daar echter alert op. Als de fiscus kruislingse schenkingen constateert, worden de schenkingen beschouwd als schenkingen aan het eigen kind. Consequentie daarvan is dat schenkbelasting bij het kind wordt geheven als al eerder een beroep is gedaan op de vrijstelling.

Onvoorwaardelijk

Snel legt in de beantwoording van de Kamervragen uit dat door de overeenkomst die de ouders sluiten de ouder verarmt en het kind verrijkt. In de Uitvoeringsregeling schenk- en erfbelasting staat dat een schenking onvoorwaardelijk moet worden gedaan. “Op het moment dat de ene ouder met de andere ouder overeenkomt dat hij diens kind een schenking doet onder voorwaarde dat deze ouder ook zijn kind een schenking doet, is deze niet onvoorwaardelijk en is de schenkvrijstelling ook om die reden niet van toepassing”, aldus de staatssecretaris.

Regeling blijft ongewijzigd

Snel ziet geen reden om de schenkingsregeling te wijzigen. Er is in 2017 volgens hem bewust gekozen voor een ruimere toepassing dan de ouder-kindrelatie. Niet elke ouder kan zijn kind schenken voor de eigen woning. Daarom wil Snel dat ook een ander familielid kan helpen. Om kruislings schenken tegen te gaan is een wijziging niet nodig. Daar ziet de Belastingdienst nu al op toe, stelt hij.

Bron: AMWEB, link:https://www.amweb.nl/financiele-planning/nieuws/2019/03/snel-kruislings-schenken-ongewenst-en-in-strijd-met-wet-101115811?utm_source=Vakmedianet&utm_medium=email&utm_campaign=20190312-am-signalen-flash&tid=TIDP639011XC1A5FFE5AE8D41DAB42A5F1629F27B8DYI4

Gedurende de periode van 7-14 februari is de telefonische helpdesk niet bereikbaar. Het is wel mogelijk een voice-mail bericht achter te laten. Contact per e-mail loopt gewoon door. U ontvangt binnen 24 uur reactie. Excuses voor het ongemak

Een vrouw die in verweer kwam tegen een naheffing van de belastingdienst voor teveel opgevoerde hypotheekrente hoeft niet te rekenen op teruggave. De rechtbank Den Haag oordeelde eind vorige maand dat de 9% hypotheekrente die de vrouw opvoerde bij haar belastingaangifte op dat moment niet gangbaar was. Een rentepercentage van 4,5% acht de rechtbank redelijker.

De rechtbank vond 9% rente op onzakelijke ‘hypotheek’ te gortig.
Het draait in de zaak om de woning waar de vrouw sinds eind 2015 met haar partner woont. Die heeft begin dat jaar voor de aankoop van de woning een annuïtaire geldlening van ruim € 271.000 bij zijn ouders gesloten met een looptijd van 30 jaar. Voor de lening is de door de partner geen zekerheid gesteld, wel geldt een jaarlijks rentepercentage van 9% met een rentevastperiode van 15 jaar.

Gezamenlijke aangifte
Bij de gezamenlijke aangifte IB over het jaar 2015 wordt een bedrag van € 24.365 aan betaalde ‘hypotheekrente’ in aftrek gebracht, waarvan 58% (€ 13.010) aan de vrouw wordt toegekend en € 9.402 aan de partner.

Forse aanslag
De inspecteur van de belastingdienst is het hier echter niet mee eens en legt vrouw een forse aanslag op. Volgens de belastingdienst heeft het stel slechts recht op een aftrek van € 12.183 zakelijke rente. Anders dan de vrouw beweert gaat het volgens de fiscus niet om een lening die op zakelijke gronden is verstrekt. Voor een onzakelijke lening vindt de belastingdienst een rentepercentage van 9% te gortig. Voor het jaar 2015 zou een gehanteerde rente van 4,5% eerder zakelijk en marktconform zijn.

Geen zekerheidstelling
Bij de discussie over het gehanteerde rentepercentage stelt de vrouw dat een hoger rentepercentage gerechtvaardigd was omdat er geen zekerheidstelling werd verlang door de vader van de partner. Die wilde dat niet omdat hij met het oog op inkomensvorming mede in het kader van pensioen, de voorkeur gaf aan een hogere rentevergoeding dan aan een overeen te komen zekerheidstelling.

De rechtbank was het niet eens met deze redenering.
Voor de rechtbank onderschreef de visie van de belastinginspecteur dat er juist geen sprake was van een groter risico dat zo’n hoog rentepercentage rechtvaardigde. “Alsdan moet ervan worden uitgegaan dat de ouders van de partner de geldlening onder de overeengekomen voorwaarden hebben verstrekt vanwege de familierelatie met hun zoon. Gelet op het voorgaande is de rechtbank daarom van oordeel dat verweerder (lees “de Belastingdienst”) terecht heeft geconcludeerd dat het rentepercentage van 9% onzakelijk is.”

Gangbaar rentepercentage
Bij het bepalen wat wel een gangbaar rentepercentage is, sluit de rechtbank in haar uitspraak aan bij rentepercentages voor een hypothecaire lening met zekerheid en een rentevaste periode van vijftien jaar. “Verweerder heeft in dit verband stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat de gemiddelde hypotheekrente in het jaar 2015 ongeveer 3% bedroeg voor een looptijd van vijftien jaar. Rekening houdend met de omstandigheid dat de geldlening van de partner niet door zekerheid is gedekt, is verweerder uitgegaan van een rentepercentage van 4,5%, hetgeen de rechtbank redelijk acht.”

Nota bene: het teveel betaalde is ook nog eens als (belaste) schenking aan pa beoordeeld!

bron: Assurantiemagazine 5/11/2018. Bijgaand de link 

Dus: baseer u bij een familiehypotheek (ook zonder zekerheid) op wat de banken voor een vergelijkbare hypotheek MET zekerheid rekenen. Ga niet veel hoger dan wat banken rekenen.

Veel clienten van ANBF laten de familiehypotheek/lening toetsen bij de belastinginspecteur om zeker te zijn dat de rente marktconform / zakelijk is. De belastinginspecteur reageert meestal schriftelijk op een ingediend verzoek.

In haar reacties geeft de Belastingdienst aan dat een marktconforme rente voor een lening zonder hypothecaire zekerheid anders is dan de marktconforme rente voor een lening met hypothecaire zekerheid.

Onderstaand een veel gebruikte tekst door de inspecteur:

….de rente die banken berekenen is een rente die bepaald is voor een lening met hypothecaire zekerheid. Als de geldnemer niet aan zijn/haar verplichtingen kan voldoen kan de geldgever het onderpand verkopen en loopt dus minder risico. Als u een onderhandse lening aangaat en deze wordt niet via een notaris ingeschreven in het hypotheekregister (toevoeging redactie: van het Kadaster) is deze zekerheid er niet. De geldgever loopt dan een hoger risico. Voor het bepalen van de marktconforme rente moet dan worden gekeken naar de rente die banken en kredietverstrekkers hanteren voor een soortgelijke lening (zonder zekerheid). Voor dit soort leningen ligt de rente op dit moment tussen de 4-8 procent…

Met een duidelijke waarschuwing:

…wanneer een te lage (toevoeging redactie: of te hoge) rente is berekend kan de Belastingdienst het verschil tussen de gestelde en de werkelijke rente zien als een schenking….

Dus: sluit en familiehypotheek met hypothecaire zekerheid dan dient u zich voor een marktconforme rente te baseren op de rentes van vergelijkbare hypotheken. Als u een lening zonder hypothecaire zekerheid sluit dan moet u een rente hanteren vergelijkbaar met een krediet zonder zekerheid (lees consumptief krediet).

Voorkom problemen: laat u adviseren door ANBF als een een onderhandse lening afsluit binnen de familie (of een lening met hypothecaire zekerheid). Als u een aanvraag voor leningovereenkomst aangaat controleren wij uw aanvraag op mogelijke problemen en geven u direct advies (via e-mail).

Regel uw familiehypotheek door eerst de leningovereenkomst via ANBF op te stellen en deze vervolgens door de notaris te laten voorzien van een akte van hypotheek.

Wilt u ook bij de Belastingdienst toetsen of de door u gekozen rente voor uw familiehypotheek zakelijk is?  Zorg dan bij uw verzoek om de juiste vragen te stellen en de juiste toelichting te geven. ANBF helpt hierbij, uw notaris niet en uw hypotheekadviseur ook niet.

 

 

 

 

 

 

Naast de aflossingseis geldt sinds 1 januari 2013 voor nieuwe leningen met een aflossingsverplichting die zijn aangegaan voor de eigen woning ook een informatieplicht aan de fiscus omtrent de voorwaarden van de lening (rente, looptijd, etc.). Deze informatieplicht geldt, samengevat, alleen in de situatie als de lening niet is aangegaan bij een bank, maar bijvoorbeeld bij een familielid of bij een eigen besloten vennootschap. De geldnemer voldoet aan deze informatieplicht door de lening op te geven de aangifte inkomstenbelasting

U moet onder andere de volgende gegevens aan de Belastingdienst doorgeven:

  • de naam en adresgegevens van u als leningnemer
  • de naam en adresgegevens van de geldlener (leningverstrekker)
  • uw burgerservicenummer
  • het burgerservicenummer of Buitenlands Fiscaal identificatienummer van de leningverstrekker (TIN)
  • de startdatum van de lening
  • de hoogte van het bedrag
  • de looptijd in maanden
  • het rentepercentage
  • de manier van aflossen (annuïtair of lineair)

De informatieplicht geldt ook voor wijzigingen in leningen! Denk hierbij aan wijzigingen in de looptijd en/of rente, maar ook de nieuwe restschuld na een extra aflossing.

 

De jaaropgave voor de familiehypotheek is nodig voor de belastingopgave over 2017.

De jaaropgave bevat:

– de betaalde rente over 2017

– de stand van de (rest)schuld  op 31/12/2017

De geldgever heeft dit document in zijn on-line dossier  (de geldnemer niet). De jaaropgave is ook op op 1 of 2 januari 2018 gemaild naar de geldgever. Vergeet niet de jaaropgave te mailen naar de geldnemer!

 

 

Vrijstellingen voor erfbelasting 2018

Als je een erfenis krijgt, is de kans groot dat je erfbelasting moet betalen. Maar alleen als het bedrag van de erfenis hoger is dan jouw vrijstelling.

Ben je: Dan is jouw vrijstelling:
Gehuwd / geregistreerd partner / ongehuwd samenwonend 643.194,-
Kind met ziekte of handicap € 61.106,-
(Pleeg-)Kind € 20.371,-
Kleinkind € 20.371,-
Ouder € 48.242,-
Overig (zoals een broer of zus) 2.147,-

Vrijstellingen voor schenkbelasting 2018

Als je een schenking krijgt, is de kans groot dat je schenkbelasting moet betalen. Maar alleen als het bedrag van de schenking hoger is dan jouw vrijstelling.

Ben je: Dan is jouw vrijstelling:
(Pleeg-)Kind € 5.363,-
Per jaar mogen je ouders jou (en je broers en zussen) € 5.363,- belastingvrij schenken. Je hoeft hiervan geen aangifte te doen. Is het bedrag van de schenking hoger dan deze vrijstelling, dan moet dat wel.
Kind tussen 18 en 40 jaar Eenmalig € 25.731,- of € 53.602,-
Ben je tussen de 18 en 40 jaar oud, dan mogen je ouders jou eenmalig belastingvrij een hoger bedrag schenken. Dit bedrag is in principe € 25.731,-. Maar als je het geschonken bedrag gebruikt voor de betaling van een dure studie of opleiding, dan is de vrijstelling € 53.602,-.
Ontvanger tussen 18 en 40 jaar Eenmalig € 100.800,- (‘Jubelton’)
Ben je tussen de 18 en 40 jaar oud, dan mag iemand (ouders, familielid of geheel iemand anders) jou eenmalig belastingvrij een hoger bedrag schenken van € 100.800,-. De ontvanger moet de schenking dan wel gebruiken voor de aankoop of de verbouwing van een eigen woning. Ook mag de eigenwoningschuld of een restschuld van een verkochte eigen woning ermee worden afgelost. Deze eenmalig verhoogde vrijstelling geldt ook als in plaats van een bedrag een eigen woning wordt geschonken.De schenking mag ook worden verkregen van een ander familielid of van een derde. De ontvanger moet wel tussen de 18 en 40 jaar te zijn.

Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over 3 opeenvolgende jaren benut worden. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het 2e kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de 1e schenking is gedaan worden aangewend voor de eigen woning. De termijn voor het opleggen van de aanslag is met 2 jaar verlengd en vastgesteld op 5 jaar.

Overig (zoals een kleinkind) € 2.147,-
Dit bedrag mag jaarlijks belastingvrij worden geschonken. Hiervan hoef je dus geen aangifte te doen. Is het bedrag van de schenking hoger dan deze vrijstelling, dan moet dat wel.

NB: Van de hogere (eenmalige) schenkingen moet je wel aangifte doen. Daarbij moet je een beroep doen op de verhoogde vrijstelling.

Overgangsrecht bij eenmalige € 100.800,- (‘Jubelton’)

Heb je als ouder aan je kind al eerder een schenking gedaan waarbij je kind een beroep heeft gedaan op een eenmalige verhoogde vrijstelling in verband met een eigen woning? Dan moet je opletten, want niet in alle gevallen kun je nu de vrijstelling van € 100.800,- nog gebruiken of aanvullen. Er zijn 3 situaties denkbaar waar ‘overgangsrecht‘ voor geldt:

  1. Ontvanger heeft alleen vóór 2010 de eenmalig verhoogde vrijstelling benut
    Je kunt in 2018 aanvullend maximaal € 27.871 vrijgesteld schenken waarvan € 5.363 ter vrije besteding.
  2. Ontvanger heeft in 2010, 2011, 2012, 2013 of 2014 een beroep gedaan op de eenmalig verhoogde vrijstelling
    Je kunt in 2018 geen schenking doen met toepassing van de verhoogde vrijstelling van maximaal € 100.800. Voor deze groep geldt geen inhaalmogelijkheid.
  3. Ontvangers die in 2015 of 2016 gebruik hebben gemaakt van een verhoogde vrijstelling
    Voor schenkingen met de oude verhoogde vrijstelling in 2015 (€ 52.752) of 2016 (€ 53.016) geldt in 2018 een aanvullende vrijstelling van € 47.198, waarvan € 5.363 ter vrije besteding. De totale vrijstelling komt voor de ontvangers zo uit op € 100.000.
    Er moet wel worden geschonken vóór 1 januari 2019.

Tarieven voor erfbelasting 2018 en schenkbelasting 2018

Is het bedrag van de erfenis of schenking hoger dan de vrijstelling, dan is het meerdere belast met erfbelasting of schenkbelasting. Dit meerdere heet dan ook een ‘belaste verkrijging’.

Ben je: dan betaal je over het gedeelte tot € 123.248,- dan betaal je over het gedeelte vanaf € 123.248,-
Gehuwd / geregistreerd partner /ongehuwd samenwonend 10% 20%
Wanneer je als ongehuwd samenwonende erft van je partner, moet je wel aan enkele voorwaarden voldoen om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling van € 643.194,- en de tarieven van 10/20% (o.a. minimaal zes maanden op hetzelfde woonadres staan ingeschreven).
Ben je: dan betaal je over het gedeelte tot € 123.248,- dan betaal je over het gedeelte vanaf € 123.248,-
(Pleeg-)Kind 10% 20%
Kleinkind 18% 36%
Overig (zoals een ouder, broer of zus) 30% 40%

Bijvoorbeeld:

Je erft € 250.000 van je ouders. Daarvoor heb je een vrijstelling van € 20.371.
Het bedrag dat belast wordt is dan (€ 250.000 – € 20.371 =) € 229.629. Over het deel tot € 123.248 betaal je 10% en over de rest, € 106.381, betaal je 20%. Totaal moet je dan € 12.324 + € 21.276 = € 33.600 erfbelasting betalen.

Als u heeft geld op de bank staan en u besluit het uit te lenen aan uw kind dan hoeft u de ontvangen rente niet op te geven als inkomsten bij de belastingaangifte.

Uw spaargeld is vermogen in Box 3. Als u het geld uitleent aan uw kind blijft het vermogen in Box 3. Er verandert niets.

De Belastingdienst heft over dit vermogen een belasting van 30% over het ingeschatte rendement. Vanaf 2017 is dit in schijven opgedeeld.

De Belastingdienst gaat ervan uit dat u meer rendement op uw vermogen behaalt naarmate u meer vermogen hebt. Ook gaat zij ervan uit dat u bij een hoger vermogen meer belegt dan spaart. Bij iedere volgende schijf gebruikt zij daarom een hoger percentage om het rendement over uw vermogen te berekenen.

In de tabel hieronder ziet u hoe de schijven zijn opgebouwd.

Tabel berekening rendement op vermogen over 2017

Schijf Uw (deel van de) grondslag
sparen en beleggen
Percentage
1,63%
Percentage
5,39%
Percentage
gemiddeld
rendement
1 Tot en met € 75.000 67% 33% 2,871%
2 Vanaf € 75.001 tot en met € 975.000 21% 79% 4,600%
3 Vanaf € 975.001 0% 100% 5,39%

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/belasting_betalen_over_uw_vermogen/grondslag_sparen_en_beleggen/berekenen_belasting_over_uw_inkomsten_uit_vermogen_vanaf_2017

Er geldt een heffingsvrij vermogen van €25.000.

Over het berekende rendement betaalt u altijd 30% inkomstenbelasting.

 

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek aangescherpt. U mag de rente over nieuwe eigenwoningschulden alleen aftrekken als de eigenwoningschuld (lening waarover u de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Deze verplichting moet zijn opgenomen in de leenovereenkomst wat meestal de hypotheek zal zijn.

Ook moet jaarlijks aan deze aflossingsverplichting worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

De annuitaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets.

U heeft een bestaande eigenwoningschuld als:

  • u op 31 december 2012 in het bezit bent van een woning waarop een hypotheek rust.
  • u in 2012 uw woning heeft verkocht en in 2013 heeft gehuurd. De hypotheekschuld van uw voormalige woning valt onder het overgangsrecht, mits u in 2013 opnieuw een woning heeft gekocht en hiervoor een schuld bent aangegaan.
  • u in 2012 een woning heeft gekocht* en deze in 2013 heeft gefinancierd, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder het overgangsrecht en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
  • u in 2012 nog onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing bent overeengekomen. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 is afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 zijn afgerond.

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten, zoals het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring.

De stand van uw eigenwoningschuld op 31 december 2012 is het bedrag dat wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld en waarvoor u onder het overgangsrecht valt.

Als u in 2017 uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) aflost, waarover u op dat moment overgangsrecht geniet, dan behoudt u het overgangsrecht over deze aflossing, mits u uiterlijk in 2018 hiervoor weer een nieuwe eigenwoningschuld aangaat. Het is belangrijk hiermee rekening te houden als u bijvoorbeeld uw woning in 2017 verkoopt of indien u van plan bent om de eigenwoningschuld over te sluiten.