Lenen uit de b.v. belast als inkomen

De dag na Prinsjesdag werd een bijzonder belastingplan naar buiten gebracht (sorry, vergeten te vertellen).  DGA’s mogen niet meer dan €500.000 lenen uit de b.v.. Die DGA’s die meer geleend hebben van de b.v. moeten deze schuld binnen 3 jaar terug brengen tot dit niveau anders krijgen zij een belastingaanslag over het meerdere dat zij aan zich zelf hebben geleend.

Bij de uitwerking van deze maatregel gaat het kabinet uit van de volgende contouren.
–    Als de totale som van schulden van de ab-houder aan zijn eigen vennootschap meer dan € 500.000 bedraagt, wordt dat meerdere als inkomen uit aanmerkelijk belang in aanmerking genomen.
–    De maatregel treedt op 1 januari 2022 in werking.
–    Voor bestaande eigenwoningschulden aan de eigen vennootschap wordt een overgangsmaatregel getroffen.

Ook als voldaan werd aan alle voorwaarden voor lenen uit de b.v. zoals een marktconforme rente, voldoende zekerheden en een duidelijk contract tussen b.v. en prive… het mag niet meer dan €500.000 zijn. De sanctie is enorm: het meerdere dat is uitgeleend aan prive is ineens inkomen! Dit is bizar: €100.000 aan prive  uitlenen is toch iets heel anders dan €100.000 aan prive uitkeren!

De DGA mag dus wel het kapitaal stallen bij een bank (met wel 0,1% rente), er een beleggingspand van kopen dat verhuurd wordt of zelfs het geld uitlenen aan derden (tegen een hogere rente) lenen aan prive mag niet meer.

Fiscale onderdrukking

Het is heel normaal dat een DGA in zijn onderneming zijn kapitaal wil behouden door het netjes te beleggen. Als de ECB niet zo’n extreem monetair beleid hanteerde was er een normale rente geweest waardoor veel DGA’s gewoon het vermogen zouden laten renderen in de b.v. en het netjes naar prive halen wanneer nodig. Dan zou het geld niet aan prive wordt geleend maar gewoon in de b.v. blijven. Dit mag niet als belastinguitstel of belastingontwijking worden gelabeld.

Deze maatregel  is niets anders dan fiscale onderdrukking om belastingplichtigen te dwingen hun reserves naar prive over te brengen om eenmalig belastingvoordeel te halen en vervolgens deze prive-vermogens middels de Box-3 belasting jaarlijks wederom af te romen. Het is ongelofelijk dat belastingplichtigen niet eens meer zelf mogen kiezen wanneer ze reserves/vermogen als inkomen willen gaan gebruiken!

Wat te doen

De DGA zal dus nu moeten gaan uitzoeken in hoeverre er sprake is van meer dan €500.000 lening aan zichzelf (inclusief lening eigen woning) en hoe dit terug te brengen.

Bijvoorbeeld:

  • is de lening eigen woning uit de b.v. te vervangen door een lening van een andere partij (bank) of familie?
  • kan het onderpand niet worden verkocht aan de b.v. (met aflossing van de lening)
  • is het mogelijk wel te lenen aan andere partijen buiten de DGA zelf die het vervolgens weer doorlenen aan prive?

ANBF zal u op de hoogte houden van de ontwikkelingen t.a.v. dit plan en mogelijke verdere vraagpunten. Bijvoorbeeld: geldt dit ook voor leningen van de b.v. aan kinderen van DGA? Moeten de leningen voor 1 januari 2022 zijn afgelost of op 31/12/2022 om geen aanslag te krijgen?

Als er mogelijke oplossingen komen om een leningssituatie zonder problemen anders te organiseren (doorlenen via derden/ verkopen van bezit aan b.v. etc.) zult u dit vinden op dit blog.

 

 

 

 

 

 

ABN AMRO voorspelt dat de rente op hypotheekleningen met een korte én lange looptijd dit jaar waarschijnlijk laag blijft. De ECB verwacht pas in het najaar van 2019 een renteverhoging.

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft geen haast met de rentetarieven verhogen. Het economisch herstel in de eurozone is nog niet zo ver gevorderd als in de VS. Recent uitgekomen cijfers wijzen zelfs op een tijdelijke matiging van de BBP-groei. Bovendien is de inflatiedruk beperkt. De inflatie mag met 2,1% nipt boven de 2%-streefwaarde van de ECB staan; de kerninflatie (die sterk schommelende prijscategorieën zoals voedsel en benzine buiten beschouwing laat) ligt op 1,1%. Volgens ECB-vertegenwoordigers komt een renteverhoging daarom op zijn vroegst in het najaar van 2019 in beeld. In lijn hiermee zal ook de korte hypotheekrente voorlopig stabiel blijven.

De Europese Centrale Bank heeft onlangs aangekondigd dat zij eind dit jaar stopt met haar obligatie-opkoopprogramma. Tegen die tijd zal de ECB voor in totaal € 2.600 mld aan schuldtitels hebben verworven. Doel van het opkoopprogramma is om de BBP-groei en de inflatie aan te zwengelen via extra kredietverlening en risicovollere investeringen door beleggers. Door op grote schaal obligaties op te kopen drukt de ECB de lange rente nu nog omlaag, maar niet meer voor lang. Beleggers dachten dat de lange rente na de aankondiging zou stijgen. ABN AMRO denkt dat de 10-jaars rente zal oplopen van 0,5% nu naar 0,9% eind 2019.

 

 

NHG versoepelt regels voor senioren die hypotheek willen

Ouderen konden lastiger aan een hypotheek komen. Vanaf 17 juni 2018 verruimt NHG de mogelijkheden voor mensen die 10 jaar of minder voor hun AOW zitten. Vanaf het 57ste jaar werd namelijk het pensioeninkomen gebruikt om de maximale hypotheek te berekenen. En dat is in de meeste gevallen lager dan het inkomen dat de oudere vóór het pensioen ontvangt.

Vanaf 17 juni wordt echter bij het berekenen van de hypotheek uitgegaan van de huidige maandlasten. Daarbij wordt rekening gehouden met het inkomen dat al zeker is na het pensioen. Nu hebben veel ouderen nog problemen om een nieuwe hypotheek te krijgen, omdat er wordt gekeken of de hypotheekaanvrager de maandlasten van een annuïteitenhypotheek gedurende 30 jaar lang kan betalen.

Veel mensen hebben echter al hogere woonlasten dan wat ze volgens de norm zouden mogen hebben. Nu hebben veel ouderen die willen verhuizen nog problemen om een nieuwe hypotheek te krijgen, terwijl die vaak veel goedkoper wordt dan de hypotheek die ze al hebben.

Ouderen gaan namelijk meestal kleiner en goedkoper wonen. Door de verruiming van de NHG-regels is er nu meer mogelijk.
Voor een hypotheek met NHG:
* mag de prijs van de nieuwe koopwoning niet meer dan € 265.000 zijn
* moeten de nieuwe maandlasten lager worden dan de huidige maandlasten
* moet de rente voor minimaal 20 jaar worden vastgezet.

Banken gaan mee

Banken volgen het beleid van NHG vaak, ook voor de leningen dien niet met de NHG-garantie worden afgesproken. Bijvoorbeeld ABN AMRO volgt de nieuwe regels van NHG, maar heeft voor klanten vanaf 57 jaar ook ruimere mogelijkheden voor een hypotheek zonder NHG. Vanaf augustus 2018 is het mogelijk om de hypotheek te berekenen aan de hand van uw werkelijke maandlasten.

Voor een hypotheek zonder NHG voor klanten vanaf 57 jaar, geldt het volgende:
* De hypotheekrente moet voor minimaal 10 jaar worden vastgezet en tot minimaal de jongste aanvrager 85 jaar is.
* Als de senior een hypotheek(verhoging) afsluit en het geld niet besteed aan uw eigen woning (doordat deze  bijvoorbeeld zorg wil inkopen of  een schenking wilt doen), mag de looptijd van dit leningdeel maximaal 30 jaar zijn. Het is dan niet meer verplicht om hierop af te lossen, mits de financiering niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde van de woning.
* Heeft de senior een 2e woning en ontvangt u huurinkomsten? Dan nemen we de netto huurinkomsten volledig mee voor het bepalen van de hoogte van het inkomen.
* Werkt de senior nog naast uw pensioen? Ook dit inkomen kan meegenomen worden.

Dus: veel meer mogelijkheden voor senioren om familiehypotheek te verstrekken aan kinderen of kleinkinderen

Het is sowieso een goede ontwikkeling dat senioren meer mogelijkheden krijgen om een hypotheek af te sluiten of te verhogen. Er is nog een extra voordeel, namelijk meer mogelijkheden voor senioren die hun kinderen of kleinkinderen willen helpen met de aanschaf van een woning door een familiehypotheek. De senior kan door de versoepelde regels zijn bestaande hypotheek verhogen of een extra hypotheek afsluiten bij de bank. Dit geld kan worden ingezet voor een familiehypotheek/lening aan de kinderen of kleinkinderen.

Bijna een derde van de Nederlandse hypotheekbezitters vindt de rente die ze over hun hypotheek betalen hoog of zeer hoog. 83% van deze hypotheekbezitters betaalt 4% of meer aan rente. Dat blijkt uit onderzoek van Gfk in opdracht van ABN Amro onder ruim 1200 hypotheekbezitters.

De huidige hypotheekrente is gemiddeld rond de 2,3%. Van de hypotheekbezitters die vier jaar of langer geleden een hypotheek afsloten en hun eigen rente (zeer) hoog vinden, heeft 77% oversluiten al eens overwogen. 15% is oversluiten daadwerkelijk van plan of heeft dit al eens gedaan. De rest weet het nog niet (16%) of heeft besloten om de hypotheek niet over te sluiten (46%).

Voor hypotheekbezitters die de afgelopen twee jaar hun hypotheek oversloten, waren de lagere maandlasten de belangrijkste reden om de hypotheek over te sluiten (45%). Daarnaast noemt bijna een kwart als belangrijkste reden het willen profiteren van een lagere hypotheekrente.

Verreweg de meeste hypotheekbezitters geven aan te beschikken over de juiste kennis over oversluiten en de voorwaarden ervan. Alleen de vergoeding aan de bank voor het vervroegd aflossen van de hypotheek zorgt geregeld nog voor verwarring. De helft van de hypotheekbezitters is ten onrechte in de veronderstelling dat je bij oversluiten altijd een vergoeding betaalt. Bosch: “Een vergoeding voor een vervroegde aflossing betaal je alleen als de rente in je huidige hypotheekcontract hoger is dan je nieuwe hypotheekrente. Bij aflossing van de hypotheek kan de bank dat geld opnieuw uitlenen, maar tegen een lagere rente. Toch kan het lonen om over te sluiten, namelijk wanneer de lagere maandlasten de kosten (voor oversluiten) compenseren.”

De familiehypotheek kan worden gebruikt om zonder oversluitkosten de hypotheek bij de bank af te lossen. Vaak kan er elk jaar boetevrij 20% worden afgelost. Met 5 jaar is de gehele hypotheek over naar een lager tarief! Zonder enige boete.

 

 

Bestaande koopwoningen waren in januari 8,8% duurder dan in januari 2017. Dit is de grootste toename in 16 jaar. Het prijsniveau van de piek op de woningmarkt in augustus 2008 is nog niet bereikt. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van het CBS en het Kadaster.

Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen is in januari 2018 ongeveer even hoog als in januari 2008. Ten opzichte van de piek in augustus 2008 liggen de prijzen nog zo’n 2% lager. Vergeleken met het dieptepunt op de woningmarkt in juni 2013 zijn de huizenprijzen bijna een kwart gestegen (24,8%).

Het Kadaster maakte maandag bekend dat in januari 2018 (slechts) 16.035 verkochte woningen zijn geregistreerd. Dat is ruim 3% minder dan in januari 2017.

Bron: AMWEB

Een stijging van de hypotheekrente zal komende jaren niet tot grote problemen leiden op de woningmarkt. Dat concludeert de Amsterdam School of Real Estate in een onderzoeksrapport.

De onderzoekers wilden weten wat een verhoging van de rente zou betekenen voor de huizenverkoop. De huidige lage rente heeft er mede voor gezorgd dat het aantal transacties en de prijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen.

Volgens de onderzoekers ligt de maximale hypotheeksom bij een rentetarief van 5% ongeveer 8% lager dan nu. Een toename van de hypotheekrente zien ze echter samengaan met een groei van het gemiddelde huishoudinkomen. Uit de doorrekening van het regeerakkoord voor de jaren tot 2021 komt een inkomensgroei van 3,1% per jaar. “Wat betreft de maximale hypotheeksom weegt dit voldoende op tegen het negatieve effect van een eventueel stijgende hypotheekrente”, aldus het rapport.

Uit het onderzoek komt verder naar voren dat een verhoging van de hypotheekrente met 1% leidt tot een verlaging van de reële woningprijs met ongeveer 6%. De prijzen zullen volgende de onderzoekers niet onmiddellijk wijzigen, maar geleidelijk.

Ook de voornemens van het kabinet-Rutte III zullen niet tot grote klappen leiden voor de woningmarkt. “Het effect van de versnelling van de verlaging van het aftrekpercentage wordt rekentechnisch gecompenseerd door de verlaging van het eigenwoningforfait. Als deze maatregelen in de huidige marktomstandigheden zouden worden ingevoerd, zou dit als welkom ‘bluswater’ voor een overspannen woningmarkt kunnen fungeren. Nu de maatregelen pas in 2020 ingaan, is het effect ongewis omdat de marktomstandigheden dan anders kunnen zijn. Hoe dan ook zal het effect op de woningmarkt echter beperkt zijn”, schrijven de onderzoekers.

Het inkomenseffect van de afschaffing van de wet-Hillen noemen de onderzoekers gering. Dat komt doordat het eigenwoningforfait bij (bijna) afgeloste koopwoningen geleidelijk wordt ingevoerd. Op korte termijn verwachten ze geen effect. “Huishoudens met een hypotheek zullen op termijn wellicht minder geneigd zijn om te verhuizen naar een goedkopere woning zonder hypotheek. Dergelijke verhuisbewegingen komen echter in beperkte mate voor”, aldus het rapport.

“Voor starters zou het steeds lastiger worden om een koopwoning te financieren als de loan-to-value geleidelijk verder verlaagd zou worden tot bijvoorbeeld 90%. Met de verlaging van de loan-to-value tot 100% en aflossingsplicht die voor nieuwe leningen is ingevoerd, is het risico voor starters om ‘onder water’ te komen al sterk verminderd.”

Bron: AM 5-2-2018

Het aandeel starters op de woningmarkt op basis van volume daalde is in het vierde kwartaal van 2017 gedaald naar 23%, het laagste aandeel ooit. Dit blijkt uit de Hypotheekupdate van IG&H Consulting Interim over het vierde kwartaal van 2017. De hypotheekomzet over heel 2017 groeide met ongeveer 25% van € 81 miljard naar € 101 miljard en bereikte hiermee het hoogste niveau sinds 2007.

Nog nooit zo weinig starters op de hypotheekmarkt
Van de totale hypotheekomzet in het vierde kwartaal kan 23% worden toegeschreven aan starters, 56% aan doorstromers en 21% aan oversluiters. De daling van het aandeel starters wordt volgens IG & H veroorzaakt doordat zowel het aantal verstrekte hypotheken aan starters als de gemiddelde hypotheeksom voor starters minder snel stijgt dan voor de andere partijen. “Terwijl de hypotheekomzet zich op een recordniveau bevindt sinds de financiële crisis, is het aandeel starters in 2017 fors afgenomen”, aldus senior manager banking Joppe Smit. “De positie van starters lijkt steeds verder te verslechteren. Waar in 2014 het aantal starters nog groter was dan de aantal doorstromers, zien we nu dat doorstromers ruim de helft van de markt vertegenwoordigen en starters nog iets minder dan een kwart.”

40% groei door stijgende huizenprijs

DNB heeft onderzoek gedaan. De voor Nederland gevonden relatie tussen de reële huizenprijs en de reële consumptie impliceert dat ruim 40% van de cumulatieve consumptiegroei sinds 2014 (rond 6%) kan worden toegeschreven aan de toename van de reële huizenprijs. Een stijging (daling) van de reële huizenprijzen van 1% op korte termijn gepaard gaat met een stijging (daling) van de reële particuliere consumptie van 0,18%.

Hoge loan-to-value ratio’s

Uit tussen de twee groepen landen blijkt dat de sterkte van het verband tussen particuliere consumptie en huizenprijzen samenhangt met het aandeel in de bevolking van eigenwoningbezitters met een hypotheek. Eerder onderzoek van de OESO laat zien dat de relatie tussen huizenprijzen en particuliere consumptie vermoedelijk sterker is in landen waar financiële markten relatief gemakkelijk toegang bieden tot hypotheekmarktfinanciering (bijvoorbeeld door hoge loan-to-value ratio’s) en tot financiële producten die het verzilveren van de overwaarde vergemakkelijken.

Boom-bust karakter

Bovendien versterken regelingen zoals aftrekmogelijkheden van de hypotheekrentelasten en belastingvrijstelling van huizenvermogen waarschijnlijk het effect van huisprijsstijgingen op de consumptie, omdat ze een hoge(re) schuldopbouw faciliteren. Tegelijkertijd wijst DNB erop dat huiseigenaren met hoge schulden kwetsbaarder zijn voor dalende huizenprijzen, die kunnen leiden tot onderwaterhypotheken en neerwaartse bijstellingen van de consumptie. “Dit versterkt het boom-bust karakter van een economie.”