ABN AMRO meldt dat een derde huizenbezitters rente op hypotheek te hoog vindt. Mogelijke oplossing: familiehypotheek

Bijna een derde van de Nederlandse hypotheekbezitters vindt de rente die ze over hun hypotheek betalen hoog of zeer hoog. 83% van deze hypotheekbezitters betaalt 4% of meer aan rente. Dat blijkt uit onderzoek van Gfk in opdracht van ABN Amro onder ruim 1200 hypotheekbezitters.

De huidige hypotheekrente is gemiddeld rond de 2,3%. Van de hypotheekbezitters die vier jaar of langer geleden een hypotheek afsloten en hun eigen rente (zeer) hoog vinden, heeft 77% oversluiten al eens overwogen. 15% is oversluiten daadwerkelijk van plan of heeft dit al eens gedaan. De rest weet het nog niet (16%) of heeft besloten om de hypotheek niet over te sluiten (46%).

Voor hypotheekbezitters die de afgelopen twee jaar hun hypotheek oversloten, waren de lagere maandlasten de belangrijkste reden om de hypotheek over te sluiten (45%). Daarnaast noemt bijna een kwart als belangrijkste reden het willen profiteren van een lagere hypotheekrente.

Verreweg de meeste hypotheekbezitters geven aan te beschikken over de juiste kennis over oversluiten en de voorwaarden ervan. Alleen de vergoeding aan de bank voor het vervroegd aflossen van de hypotheek zorgt geregeld nog voor verwarring. De helft van de hypotheekbezitters is ten onrechte in de veronderstelling dat je bij oversluiten altijd een vergoeding betaalt. Bosch: “Een vergoeding voor een vervroegde aflossing betaal je alleen als de rente in je huidige hypotheekcontract hoger is dan je nieuwe hypotheekrente. Bij aflossing van de hypotheek kan de bank dat geld opnieuw uitlenen, maar tegen een lagere rente. Toch kan het lonen om over te sluiten, namelijk wanneer de lagere maandlasten de kosten (voor oversluiten) compenseren.”

De familiehypotheek kan worden gebruikt om zonder oversluitkosten de hypotheek bij de bank af te lossen. Vaak kan er elk jaar boetevrij 20% worden afgelost. Met 5 jaar is de gehele hypotheek over naar een lager tarief! Zonder enige boete.

 

 

Woningen 8,8,% duurder in 1 jaar, woningprijzen bijna even hoog als top in 2008

Bestaande koopwoningen waren in januari 8,8% duurder dan in januari 2017. Dit is de grootste toename in 16 jaar. Het prijsniveau van de piek op de woningmarkt in augustus 2008 is nog niet bereikt. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van het CBS en het Kadaster.

Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen is in januari 2018 ongeveer even hoog als in januari 2008. Ten opzichte van de piek in augustus 2008 liggen de prijzen nog zo’n 2% lager. Vergeleken met het dieptepunt op de woningmarkt in juni 2013 zijn de huizenprijzen bijna een kwart gestegen (24,8%).

Het Kadaster maakte maandag bekend dat in januari 2018 (slechts) 16.035 verkochte woningen zijn geregistreerd. Dat is ruim 3% minder dan in januari 2017.

Experts denken dat woningmarkt rentestijging aan kan….

Bron: AMWEB

Een stijging van de hypotheekrente zal komende jaren niet tot grote problemen leiden op de woningmarkt. Dat concludeert de Amsterdam School of Real Estate in een onderzoeksrapport.

De onderzoekers wilden weten wat een verhoging van de rente zou betekenen voor de huizenverkoop. De huidige lage rente heeft er mede voor gezorgd dat het aantal transacties en de prijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen.

Volgens de onderzoekers ligt de maximale hypotheeksom bij een rentetarief van 5% ongeveer 8% lager dan nu. Een toename van de hypotheekrente zien ze echter samengaan met een groei van het gemiddelde huishoudinkomen. Uit de doorrekening van het regeerakkoord voor de jaren tot 2021 komt een inkomensgroei van 3,1% per jaar. “Wat betreft de maximale hypotheeksom weegt dit voldoende op tegen het negatieve effect van een eventueel stijgende hypotheekrente”, aldus het rapport.

Uit het onderzoek komt verder naar voren dat een verhoging van de hypotheekrente met 1% leidt tot een verlaging van de reële woningprijs met ongeveer 6%. De prijzen zullen volgende de onderzoekers niet onmiddellijk wijzigen, maar geleidelijk.

Ook de voornemens van het kabinet-Rutte III zullen niet tot grote klappen leiden voor de woningmarkt. “Het effect van de versnelling van de verlaging van het aftrekpercentage wordt rekentechnisch gecompenseerd door de verlaging van het eigenwoningforfait. Als deze maatregelen in de huidige marktomstandigheden zouden worden ingevoerd, zou dit als welkom ‘bluswater’ voor een overspannen woningmarkt kunnen fungeren. Nu de maatregelen pas in 2020 ingaan, is het effect ongewis omdat de marktomstandigheden dan anders kunnen zijn. Hoe dan ook zal het effect op de woningmarkt echter beperkt zijn”, schrijven de onderzoekers.

Het inkomenseffect van de afschaffing van de wet-Hillen noemen de onderzoekers gering. Dat komt doordat het eigenwoningforfait bij (bijna) afgeloste koopwoningen geleidelijk wordt ingevoerd. Op korte termijn verwachten ze geen effect. “Huishoudens met een hypotheek zullen op termijn wellicht minder geneigd zijn om te verhuizen naar een goedkopere woning zonder hypotheek. Dergelijke verhuisbewegingen komen echter in beperkte mate voor”, aldus het rapport.

“Voor starters zou het steeds lastiger worden om een koopwoning te financieren als de loan-to-value geleidelijk verder verlaagd zou worden tot bijvoorbeeld 90%. Met de verlaging van de loan-to-value tot 100% en aflossingsplicht die voor nieuwe leningen is ingevoerd, is het risico voor starters om ‘onder water’ te komen al sterk verminderd.”

Meer hypotheken dan ooit, maar steeds minder starters

Bron: AM 5-2-2018

Het aandeel starters op de woningmarkt op basis van volume daalde is in het vierde kwartaal van 2017 gedaald naar 23%, het laagste aandeel ooit. Dit blijkt uit de Hypotheekupdate van IG&H Consulting Interim over het vierde kwartaal van 2017. De hypotheekomzet over heel 2017 groeide met ongeveer 25% van € 81 miljard naar € 101 miljard en bereikte hiermee het hoogste niveau sinds 2007.

Nog nooit zo weinig starters op de hypotheekmarkt
Van de totale hypotheekomzet in het vierde kwartaal kan 23% worden toegeschreven aan starters, 56% aan doorstromers en 21% aan oversluiters. De daling van het aandeel starters wordt volgens IG & H veroorzaakt doordat zowel het aantal verstrekte hypotheken aan starters als de gemiddelde hypotheeksom voor starters minder snel stijgt dan voor de andere partijen. “Terwijl de hypotheekomzet zich op een recordniveau bevindt sinds de financiële crisis, is het aandeel starters in 2017 fors afgenomen”, aldus senior manager banking Joppe Smit. “De positie van starters lijkt steeds verder te verslechteren. Waar in 2014 het aantal starters nog groter was dan de aantal doorstromers, zien we nu dat doorstromers ruim de helft van de markt vertegenwoordigen en starters nog iets minder dan een kwart.”

DNB: Economische groei NL voor groot deel veroorzaakt door stijgende huizenprijzen

40% groei door stijgende huizenprijs

DNB heeft onderzoek gedaan. De voor Nederland gevonden relatie tussen de reële huizenprijs en de reële consumptie impliceert dat ruim 40% van de cumulatieve consumptiegroei sinds 2014 (rond 6%) kan worden toegeschreven aan de toename van de reële huizenprijs. Een stijging (daling) van de reële huizenprijzen van 1% op korte termijn gepaard gaat met een stijging (daling) van de reële particuliere consumptie van 0,18%.

Hoge loan-to-value ratio’s

Uit tussen de twee groepen landen blijkt dat de sterkte van het verband tussen particuliere consumptie en huizenprijzen samenhangt met het aandeel in de bevolking van eigenwoningbezitters met een hypotheek. Eerder onderzoek van de OESO laat zien dat de relatie tussen huizenprijzen en particuliere consumptie vermoedelijk sterker is in landen waar financiële markten relatief gemakkelijk toegang bieden tot hypotheekmarktfinanciering (bijvoorbeeld door hoge loan-to-value ratio’s) en tot financiële producten die het verzilveren van de overwaarde vergemakkelijken.

Boom-bust karakter

Bovendien versterken regelingen zoals aftrekmogelijkheden van de hypotheekrentelasten en belastingvrijstelling van huizenvermogen waarschijnlijk het effect van huisprijsstijgingen op de consumptie, omdat ze een hoge(re) schuldopbouw faciliteren. Tegelijkertijd wijst DNB erop dat huiseigenaren met hoge schulden kwetsbaarder zijn voor dalende huizenprijzen, die kunnen leiden tot onderwaterhypotheken en neerwaartse bijstellingen van de consumptie. “Dit versterkt het boom-bust karakter van een economie.”

Starter heeft €30.000 eigen geld nodig naast hypotheek om huis te kunnen kopen

Assurantiemagazine meldt dat een starter in 2017 gemiddeld € 30.000 ‘eigen geld’ moest meenemen om een huis te kunnen kopen, een doorstromer wel €60.000.  Woningen werden vorig jaar gemiddeld 6,8% duurder (€ 310.000). Het gemiddeld hypotheekbedrag steeg met 3,7% naar € 237.000.

Het is niet bekend in hoeverre hier sprake was van schenkingen door ouders of zelf opgebouwd kapitaal.

Toetsrente hypotheken op 5%! let op bij een familiehypotheek als deel van de hypotheek

,

De toetsrente voor hypotheken blijft voor het eerste kwartaal van 2018 gehandhaafd op 5%.

Elk kwartaal bepaalt de AFM de toetsrente voor hypotheken met een rentevastperiode korter dan tien jaar. Voor deze hypotheken moet worden gerekend met een toetsrente om te bepalen of een hypotheek verantwoord is. Als de werkelijke rente hoger is dan de toetsrente, dan moet er gerekend worden met de werkelijke rente. Door gebruik te maken van de toetsrente wordt voorkomen dat stijgingen van de rente na afloop van de rentevastperiode consumenten in de financiële problemen brengt.

Veel families denken juist dat zij helpen door hun kind een lening te geven met een korte looptijd en/of korte rentevastperiode. Echter de bank of hypotheekadviseur gebruikt dan de toetsrente van de AFM voor het berekenen van de LTI van de geldnemer in plaats van de werkelijk afgesproken rente bij de famielening. De werkelijke rent is vaak veel lager!

Hou dus bij een familiehypotheek vast aan een langere rentevastperiode dan 10 jaar.

Weet dat de geldnemer de hypotheek altijd tussentijds boetevrij kan aflossen. Dus ook veel eerder dan de overeengekomen contractperiode van vaak 20 of 30 jaar.