Een vrouw die in verweer kwam tegen een naheffing van de belastingdienst voor teveel opgevoerde hypotheekrente hoeft niet te rekenen op teruggave. De rechtbank Den Haag oordeelde eind vorige maand dat de 9% hypotheekrente die de vrouw opvoerde bij haar belastingaangifte op dat moment niet gangbaar was. Een rentepercentage van 4,5% acht de rechtbank redelijker.

De rechtbank vond 9% rente op onzakelijke ‘hypotheek’ te gortig.
Het draait in de zaak om de woning waar de vrouw sinds eind 2015 met haar partner woont. Die heeft begin dat jaar voor de aankoop van de woning een annuïtaire geldlening van ruim € 271.000 bij zijn ouders gesloten met een looptijd van 30 jaar. Voor de lening is de door de partner geen zekerheid gesteld, wel geldt een jaarlijks rentepercentage van 9% met een rentevastperiode van 15 jaar.

Gezamenlijke aangifte
Bij de gezamenlijke aangifte IB over het jaar 2015 wordt een bedrag van € 24.365 aan betaalde ‘hypotheekrente’ in aftrek gebracht, waarvan 58% (€ 13.010) aan de vrouw wordt toegekend en € 9.402 aan de partner.

Forse aanslag
De inspecteur van de belastingdienst is het hier echter niet mee eens en legt vrouw een forse aanslag op. Volgens de belastingdienst heeft het stel slechts recht op een aftrek van € 12.183 zakelijke rente. Anders dan de vrouw beweert gaat het volgens de fiscus niet om een lening die op zakelijke gronden is verstrekt. Voor een onzakelijke lening vindt de belastingdienst een rentepercentage van 9% te gortig. Voor het jaar 2015 zou een gehanteerde rente van 4,5% eerder zakelijk en marktconform zijn.

Geen zekerheidstelling
Bij de discussie over het gehanteerde rentepercentage stelt de vrouw dat een hoger rentepercentage gerechtvaardigd was omdat er geen zekerheidstelling werd verlang door de vader van de partner. Die wilde dat niet omdat hij met het oog op inkomensvorming mede in het kader van pensioen, de voorkeur gaf aan een hogere rentevergoeding dan aan een overeen te komen zekerheidstelling.

De rechtbank was het niet eens met deze redenering.
Voor de rechtbank onderschreef de visie van de belastinginspecteur dat er juist geen sprake was van een groter risico dat zo’n hoog rentepercentage rechtvaardigde. “Alsdan moet ervan worden uitgegaan dat de ouders van de partner de geldlening onder de overeengekomen voorwaarden hebben verstrekt vanwege de familierelatie met hun zoon. Gelet op het voorgaande is de rechtbank daarom van oordeel dat verweerder (lees “de Belastingdienst”) terecht heeft geconcludeerd dat het rentepercentage van 9% onzakelijk is.”

Gangbaar rentepercentage
Bij het bepalen wat wel een gangbaar rentepercentage is, sluit de rechtbank in haar uitspraak aan bij rentepercentages voor een hypothecaire lening met zekerheid en een rentevaste periode van vijftien jaar. “Verweerder heeft in dit verband stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat de gemiddelde hypotheekrente in het jaar 2015 ongeveer 3% bedroeg voor een looptijd van vijftien jaar. Rekening houdend met de omstandigheid dat de geldlening van de partner niet door zekerheid is gedekt, is verweerder uitgegaan van een rentepercentage van 4,5%, hetgeen de rechtbank redelijk acht.”

Nota bene: het teveel betaalde is ook nog eens als (belaste) schenking aan pa beoordeeld!

bron: Assurantiemagazine 5/11/2018. Bijgaand de link 

Dus: baseer u bij een familiehypotheek (ook zonder zekerheid) op wat de banken voor een vergelijkbare hypotheek MET zekerheid rekenen. Ga niet veel hoger dan wat banken rekenen.

De afschaffing van de dividendbelasting zou grotendeels worden gefinancierd door directeur-grootaandeelhouders (dga’s) van ondernemingen te dwingen het in de bv gespaarde vermogen naar privé te brengen. De truc: het zwaar belasten van geld dat dga leent vanuit de b.v. boven de €500.000.

De belastingdienst verwachtte dat 1,9 mrd worden binnengeharkt doordat ondernemers het geld dan naar prive zouden moeten halen. Voor elke €100.000 die van de bv. naar prive zou gaan zou de staat de BOX-2 belasting gaan ontvangen.

Nu de afschaffing van de dividendbelasting niet doorgaat heeft het kabinet een verzachting van deze maatregel voorgesteld:

  • in plaats van een overgangsregeling voor bestaande eigenwoningschulden worden ook nieuwe eigenwoningschulden van de dga uitgezonderd;
  • bovenop deze eigenwoningschuld zal een aanvullende drempel van € 500.000 voor de dga en zijn partner gezamenlijk gelden.

Zoals het er nu naar uit ziet mag de lening eigen woning vanuit de b.v. onbelast blijven (ook nieuwe leningen) . Daarboven mag de dga plus partner nog €500.000 lenen zonder te worden belast.

Dit is inderdaad een versoepeling van de eerdere voorstellen. Het blijft een belachelijk plan.

Sinds kort biedt Woonfonds Hypotheken consumenten de mogelijkheid om een lening te krijgen als je bijvoorbeeld een mantelzorgwoning bij je huidige woning wilt financieren of als ouders en kinderen samen in 1 huis wilt gaan wonen (“kangaroewonen”) en de financiering van deze woning bij een bank wilt regelen.

Het is dus een gewone hypotheek bij een bank, waarbij Woonfonds de lening verstrekt en rente- en aflossing wordt betaald aan Woonfonds. Woonfonds krijgt het recht van hypotheek en is geldgever, ouders + kinderen zijn geldnemer. Woonfonds bepaalt de rentehoogte en allerlei andere voorwaarden.

Woonfonds noemt dit een “familiehypotheek”. Wij zouden dit een kangaroehypotheek  of  mantelzorghypotheek noemen.

Bij een “echte” familiehypotheek is de geldgever een particulier en de geldnemer ook. De geldgever is GEEN bank waardoor de acceptatieregels anders kunnen zijn dan de AFM voorschrijft. De rente wordt in overleg tussen beide partijen afgesproken. Extra aflossingen zijn altijd mogelijk (en niet maar 10%) en het is bij een familiehypotheek ook mogelijk in gezamenlijk overleg de lening geheel af te lossen en te vervangen door een nieuwe lening.

ANBF is blij dat aanbieders als Woonfonds met varianten komen op een normale hypotheek als er geld van buiten de familie nodig is om een woonwens te realiseren. Maar, als er geld binnen de familie is om mantelzorg of kangaroewonen te realiseren doe je dat met een familiehypotheek via ANBF!

 

De AFM ziet toe op het gedrag van banken. Wat blijkt: ze (de banken) blijven de consumenten benadelen waar het maar kan.

Onlangs onderzocht de AFM van vijftien hypotheekaanbieders tien dossiers van klanten die in oktober 2017 vervroegd wilden aflossen. In dit onderzoek zaten zowel aanbieders met een groot marktaandeel als kleinere partijen. Bij negen hypotheekaanbieders was de opgelegde boeterente in minstens één dossier te hoog. Eén aanbieder in het onderzoek maakte het wel heel bont en overtrad in alle tien dossiers de regels.

In totaal overschreed in 32 dossiers (21%) de in rekening gebrachte boete het maximum. Volgens de toezichthouder varieert de overschrijding van enkele euro’s tot in één geval ruim € 15.000.

Bij een familiehypotheek van ANBF is er altijd 1 belangrijke regel: boetevrij volledig aflossen kan altijd. Dat staat duidelijk vermeld in de algemene voorwaarden.

Dus: leen niet bij de bank als het ook onderling kan!

Heeft op 9-10-11 maart de Beurs Eigen Huis en de stand van Estate Familiehypotheek bezocht? Dan heeft u vast en zeker een van de flyers gekregen. Zoek de actiecode (op een van de flyers). Deze geeft recht op €75 euro korting op de afsluitkosten van een familiehypotheek (en €50 euro op de een familielening). Vul de actiecode in op het aanvraagformulier voor een familiehypotheek (in het veld “opmerkingen”). U ontvangt de concept leningovereenkomst per ommegaande retour! De promotiecode is geld tot 1 juli 2018.

De jaaropgave voor de familiehypotheek is nodig voor de belastingopgave over 2017.

De jaaropgave bevat:

– de betaalde rente over 2017

– de stand van de (rest)schuld  op 31/12/2017

De geldgever heeft dit document in zijn on-line dossier  (de geldnemer niet). De jaaropgave is ook op op 1 of 2 januari 2018 gemaild naar de geldgever. Vergeet niet de jaaropgave te mailen naar de geldnemer!

 

 

Er is een uitspraak gedaan in een zaak bij het Kifid (klachten instituut financiele dienstverlening) waarin een consument ABN AMRO aanklaagt vanwege het verstrekken van een te hoge hypotheek terwijl de consument tegelijkertijd een lening bij de ouders afsloot voor de aanschaf en verbouwing van de woning.

De consument en haar echtgenoot sluiten een hypotheek in 2006 bij een rechtsvoorganger van ABN Amro. De lening bedraagt ruim € 155.000 bij een rente van 4,2% en € 20.000 is in een bouwdepot gestort. Het stel wilde de hypotheek gebruiken om een huis van € 190.000 te kopen.

Gelijktijdig sloot de consument een lening bij haar ouders  ter waarde van bijna € 89.000 met een rente van 4,5%. Het geld gebruikte ze om het huis te kopen, te verbouwen en in te richten.

Elf jaar na het afsluiten van beide leningen, begin 2017, beklaagt ze zich bij ABN Amro over overkreditering. Dat leidt uiteindelijk tot een gang naar Kifid.

Volgens de consument had ABN Amro de geldlening bij haar ouders moeten verrekenen met de verstrekte hypotheek. De adviseur van de bank was op de hoogte van de ouderlijke lening, blijkt uit aantekeningen van de hypotheekadviseur. Volgens de consument heeft de bank zelfs doelbewust die constructie bedacht zodat zij de woning zou kunnen kopen.

Constructie buiten de bank om

ABN Amro weerspreekt dat. De hypothecaire lening die de bank verstrekte was ruim lager dan binnen de NHG-normen was toegestaan. ABN Amro betoogt dat ze buiten de relatie staat tussen consument en haar ouders. “Dat consument en haar ouders deze constructie hebben bedacht valt de bank niet te verwijten”, aldus ABN Amro. Die vindt dat de vrouw 100% eigen schuld draagt voor de overkreditering.

De Geschillencommissie van Kifid is het daar niet mee eens. De bank wist of behoorde te weten dat de consument gelijktijdig een ouderlijke lening zou aangaan. “De Commissie is van oordeel dat op de bank de plicht rustte om consument te wijzen op het gegeven dat de kredietverstrekking mogelijk niet verantwoord was en haar voor de daaraan verbonden risico’s te waarschuwen”, aldus de uitspraak. ABN Amro heeft dit niet gedaan en had de hypotheek niet mogen verstrekken, althans niet hoger dan ruim € 105.000.

Eigen schuld

Maar de consument draagt wel gedeeltelijk eigen schuld, vindt Kifid. De consument heeft volgens de Geschillencommissie willens en wetens meer geleend dan verantwoord was. Zelf kwam ze er namelijk pas tijdens de Kifid-procedure achter dat haar maximale leencapaciteit ruim € 194.000 bedroeg. Ze was zelf uitgegaan van de € 155.000 die de hypotheek van ABN Amro telde. “Consument heeft dus bewust een constructie opgezet waardoor zij meer kon lenen dan volgens de standaard verstrekkingsnormen verantwoord was”, aldus Kifid.

Zachte lening

In het bepalen van de schuldvraag weegt Kifid mee dat de ouderlijke lening gezien kan worden als ‘zacht’. De voorwaarden zijn gunstiger dan van de marktsituatie kan worden verwacht. Er hoefden geen periodieke aflossingen te worden gedaan en er waren geen zekerheden voor de schuldeisers (ouders). Overigens weerspreekt de klant de suggestie dat haar ouders de rente hebben geschonken, zoals vaak voorkomt.

Ook weegt de Geschillencommissie mee dat de consument nooit heeft afgelost op de lening bij haar ouders. “Pas elf jaar na het afsluiten van de hypothecaire geldlening bij de bank heeft consument geklaagd. Had consument afgelost en eerder geklaagd, en niet eerst nadat haar ouders de wens hadden geuit de geldlening op te eisen, dan was haar schade (aanzienlijk) lager geweest.”

Niet verschuilen

Toch kan ABN Amro zich hier niet volledig verschuilen achter het nalaten van schadebeperkende maatregelen door de consument, vindt Kifid. “De bijzondere zorgplicht van de bank heeft naar zijn aard in dit geval tot strekking consument te beschermen tegen het gevaar van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht.”

Op grond hiervan komt Kifid tot de volgende verdeling van de schuld: 70% voor de consument, 30% van de bank. ABN Amro moet 30% van de betaalde rente en kosten van het aangaan van de lening over het overgekrediteerde bedrag van ruim € 49.000 betalen aan de klant.

Uitspraak

De uitspraak is dat ABN Amro de klant had moeten waarschuwen dat de lening die zij van plan was af te sluiten bij haar ouders zou leiden tot overkreditering. De bank was weliswaar niet betrokken bij de totstandkoming van die ouderlijke lening, maar de adviseur van de bank was wel op de hoogte van de plannen. ABN Amro had daarom zelf een veel lagere hypotheek moeten verstrekken, oordeelt Kifid. Omdat de overkreditering deels de schuld is van de consument draait ABN Amro op voor 30% van de kosten.

Onze mening

Wij zijn het niet vaak eens met banken, maar in dit geval zijn wij het eens met de ABN AMRO. De consument sluit bewust een lening naast een hypotheek. Vervolgens na 11 jaar klagen. Door dit soort zaken gaat de overheid straks nog meer regels opleggen t.a.v. de financiering van de woning. Consumenten hebben ook een eigen verantwoordelijkheid.