Voor de vestiging van het recht van hypotheek gelden 4 vormeisen, om het recht van hypotheek officieel te kunnen laten vestigen: 1) De hypotheek moet worden opgesteld door notariële akte, de hypotheekakte. 2) De hypotheek moet inschreven worden in de openbare registers. Dit gebeurt door een afschrift van de hypotheekakte in te dienen bij het […]

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek aangescherpt. U mag de rente over nieuwe eigenwoningschulden alleen aftrekken als de eigenwoningschuld (lening waarover u de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Deze verplichting moet zijn opgenomen in de leenovereenkomst wat meestal de hypotheek zal zijn.

Ook moet jaarlijks aan deze aflossingsverplichting worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

De annuitaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets.

U heeft een bestaande eigenwoningschuld als:

  • u op 31 december 2012 in het bezit bent van een woning waarop een hypotheek rust.
  • u in 2012 uw woning heeft verkocht en in 2013 heeft gehuurd. De hypotheekschuld van uw voormalige woning valt onder het overgangsrecht, mits u in 2013 opnieuw een woning heeft gekocht en hiervoor een schuld bent aangegaan.
  • u in 2012 een woning heeft gekocht* en deze in 2013 heeft gefinancierd, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder het overgangsrecht en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
  • u in 2012 nog onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing bent overeengekomen. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 is afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 zijn afgerond.

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten, zoals het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring.

De stand van uw eigenwoningschuld op 31 december 2012 is het bedrag dat wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld en waarvoor u onder het overgangsrecht valt.

Als u in 2017 uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) aflost, waarover u op dat moment overgangsrecht geniet, dan behoudt u het overgangsrecht over deze aflossing, mits u uiterlijk in 2018 hiervoor weer een nieuwe eigenwoningschuld aangaat. Het is belangrijk hiermee rekening te houden als u bijvoorbeeld uw woning in 2017 verkoopt of indien u van plan bent om de eigenwoningschuld over te sluiten.

De toetsrente voor hypotheken blijft voor het eerste kwartaal van 2018 gehandhaafd op 5%.

Elk kwartaal bepaalt de AFM de toetsrente voor hypotheken met een rentevastperiode korter dan tien jaar. Voor deze hypotheken moet worden gerekend met een toetsrente om te bepalen of een hypotheek verantwoord is. Als de werkelijke rente hoger is dan de toetsrente, dan moet er gerekend worden met de werkelijke rente. Door gebruik te maken van de toetsrente wordt voorkomen dat stijgingen van de rente na afloop van de rentevastperiode consumenten in de financiële problemen brengt.

Veel families denken juist dat zij helpen door hun kind een lening te geven met een korte looptijd en/of korte rentevastperiode. Echter de bank of hypotheekadviseur gebruikt dan de toetsrente van de AFM voor het berekenen van de LTI van de geldnemer in plaats van de werkelijk afgesproken rente bij de famielening. De werkelijke rent is vaak veel lager!

Hou dus bij een familiehypotheek vast aan een langere rentevastperiode dan 10 jaar.

Weet dat de geldnemer de hypotheek altijd tussentijds boetevrij kan aflossen. Dus ook veel eerder dan de overeengekomen contractperiode van vaak 20 of 30 jaar.

Als u bij de bank 100% van de woningwaarde leent bent u voor de bank risicovoller dan als u 60% van het bedrag leent bij dezelfde bank en 40% binnen de familie!

Het lijkt vreemd, maar door een simpele constructie kunt u duizenden euros besparen door niet alles te lenen bij de bank.

Stel u koopt een woning van €200.000 en u moet het gehele bedrag financieren (100% LTV).

Als u dit voor 100% financiert bij de bank betaalt u bij Rabobank 4% rente bij een rentevastperiode van 30 jaar  (d.d. 26/12/2017). Het Rabo tarief als u maar 60% van deze woning financiert is 3,30%.

De overige 40% regelt u als 2e hypotheek binnen de familie. Het tarief dat u hiervoor kunt kiezen is hetzelfde tarief als de Rabobank (3,30%). We gaan er vanuit dat de Belastingdienst deze rente als zakelijk en marktconform ziet (u kunt dit controleren door de familiehypotheekovereenkomst te toetsen bij de Belastingdienst (lees FAQ))

U bespaart zo 0,7% rente over €200.000 = € 1400 / jaar !

Belangrijk: de bank is verplicht bij de beoordeling van het kredietwaardigheid van de klant beide leningen mee te tellen in de LTI (Loan to Income)/LTV (Loan to Value). Deze constructie werkt dus alleen als de gehele lening bij de bank geregeld zou kunnen worden. U kunt goedkoper lenen, niet meer lenen!

 

De hypothecair financier is verplicht naast het nominale rentepercentage ook het zogenaamde effectieve rentepercentage te vermelden.

In het effectieve rentepercentage is behalve met het nominale rentepercentage ook rekening gehouden met de effecten van eventuele afsluitkosten, het tijdstip van betalingen en het aantal betalingen dat elk jaar moet worden gedaan.

Bij maandelijkse rentebetalingen ontstaat er een rente-op-rente effect.

Bij een spaarrekening is dit makkelijker voor te stellen: stel X  heeft €1000 op een spaarrekening en de jaarrente is 4%. Maar, als als er maandelijks rente wordt bijgeteld bij het spaarsaldo dan ontvangt iemand ook rente over het in de tussentijd opgebouwde rentebedrag (1/12 over 4% van het in de maanden opgebouwde rentebedrag =€3,33) . Aan het eind van het jaar is het gespaarde bedrag dus ietsje hoger dan 4% van €1000. Het uiteindelijke rentepercentage is dan ook ietsje hoger. Deze maandelijkse renteberekening en bijtelling zie je vaak bij leningen.

Het vermelden van het effectieve rentepercentage maakt vergelijking op dit punt mogelijk. De effectieve rente moet dan wel op uniforme wijze worden berekend.

Spelen met de rente voor de familiehypotheek

Welke rente spreek je af bij een familiehypotheek?  0% rente mag niet, dat is een schenking naar de geldnemer, 6% of meer mag niet want dat is een schenking richting de geldgever. Bij ANBF hebben we voldoende brieven ontvangen die aangeven dat de Belastingdienst niet akkoord gaat met een rente van 6% voor een familiehypotheek.

De rente moet marktconform en zakelijk zijn, maar er is een marge waarbinnen in de familiesfeer kan worden gevarieerd. De geldgever kan afwijken van het gemiddelde van banken (ca. 20% erboven of eronder). Tevens kan de geldgever in overleg met de geldgever kiezen voor een kortere of langere rentevastperiode. Banken hanteren van 1% hogere rente voor een langere rentevastperiode (30 jaar ipv 10 jaar).

Belangrijk is of de geldgever een deel van de rente wil/kan schenken of dat de geldnemer het meest is geholpen met zo’n laag mogelijke rente. Zo zijn de volgende 2 optie te kiezen voor dezelfde lening:

  • 4% rente en (los daarvan) terugschenking van 2% rente aan de geldnemer. Rentevastperiode lang omdat dan rentes vaak hoger zijn. De geldnemer heeft rente-aftrek over 4%. De rente staat voor 30 jaar vast. Binnen de familiesfeer is het echter wat minder moeilijk om de hypotheek in gezamenlijk overleg over te sluiten naar een ander percentage op een later moment.
  • 2% rente. Dit is de onderkant van de markt (gemiddelde marktrente van aanbieders minus een 20% marge die de geldgever heeft om onder de gemiddelde rente te gaan). De geldgever heeft aftrek over 2% rente. De rentevastperiode is nu 10 jaar.

Ouders en kinderen bepalen samen in hoeverre de rente-inkomsten wel of niet terug geschonken kunnen worden. Soms wordt er al jaarlijks maximaal geschonken en is het slimmer om de laagste rente te kiezen voor de lening aan de kinderen omdat het maximaal belastingvrije schenkingsbedrag al is bereikt. Soms hebben de ouders de rente-inkomsten nodig omdat het (vroegere) spaargeld werd ingezet voor spaarrendement.

Ook zijn er ouders die een extra hypotheek hebben genomen om dit door te kunnen lenen aan hun kind (die niet bij de bank terecht kon). Zij betalen zelf de bankrente en hebben dus minimaal de bankrente nodig.

NB Dit artikel geeft geen enkele garantie dat de Belastingdienst akkoord gaat met de hierboven beschreven rentekeuze. Elke situatie wordt individueel getoetst.

Als u zekerheid wilt of de overeengekomen rente voor de familiehypotheek geen problemen gaat opleveren kunt u de leningovereenkomst e-mailen naar uw belastinginspecteur.

Gewoon doen als u de zekerheid wilt!

Maak een e-mail waarin U de inspecteur vraagt om een uitspraak of de gekozen rente marktconform is (verder niets vragen). Voeg de leningovereenkomst toe! Let op om aan te geven of het een onderhandse lening is of echt een met hypothecaire zekerheid gedekte lening (hypotheek). Voeg eventueel de hypotheekakte toe of geef duidelijk aan dat er een zekerheid is gevestigd door een akte van hypotheek (zie ook (http://www.anbf.nl/fiscaal/belastingdienst-ziet-marktconforme-rente-voor-lening-anders-dan-hypotheek/)

In de overeenkosmt kunt u altijd nog de “glijclausule” toevoegen.

Hou rekening met een aantal weken voordat u reactie krijgt. De verwerkingssnelheid en de precieze inhoud van de reactie verschilt nog per Belastingkantoor.

De volgende zaken staan in de leenovereenkomst:

  1. geldgever(s): naam, adres etc
  2. geldnemer(s): naam, adres etc
  3. lening:
    1. hoofdsom
    2. aflossingsmethode
    3. rentepercentage
    4. rentevastperiode
    5. looptijd
    6. startdatum / einddatum
  4. onderpand (adres woning)
  5. voorwaarden

Onderstaand een voorbeeld:

 

 

Een familiehypotheek en lening bij de bank, kan dat?

Ja, dat kan maar:

  • de bank heeft/wil altijd eerste recht van hypotheek. de familie staat op de 2e rang
  • de bank is gehouden aan de wettelijke verstrekkingsnormen (max. hypotheek berekening / max. hoogte hypotheek t.o.v. woningwaarde)
  • de bank moet rekening houden met draagbaarheid van het totaal der leningen, ook al is een (groot) deel wordt geleend vanuit de familie, dus de maximale hypotheek wordt niet ineens groter.

Wel zijn er voordelen te behalen door het volgende te doen:

  1. je kunt de benodigde hypotheek eerst binnenhalen bij de bank en vervolgens later de financiering van de verbouwing en inrichting regelen middels een onderhandse lening bij de familie
  2. je kunt de financiering bij de bank beperken tot 60% van de woningwaarde en de 2e hypotheek (voor 40%) sluiten binnen de familie voor een laag percentage (bet zo laag als de bank). Als hypotheekrente-aftrek voor de familielening geen rol speelt voor een deel van de financiering kun je ook een ander aflossingsschema afspreken (aflossingsvrij) voor dit deel.

De voordelen van optie 2 zijn:

  • het tarief dat de bank hanteert voor het 60% deel is lager dan als de gehele financiering wordt verstrekt door de bank (100% tarief). Dit scheelt ca. 1% rente
  • het tarief dat binnen de familie wordt gehanteerd mag hetzelfde zijn als dan de bank (als ook recht van hypotheek wordt overeengekomen). De familie kan dan nog een deel van de rente (terug) schenken.

Ook zijn er nog aanbieders zoals Obvion die met de “metelkaarhypotheek” een hybride oplossing bieden waarbij de geldnemer een rentekorting krijgt.

Let op: door een uitspraak van het Kifid zullen banken voorzichtiger worden met het verstrekken van een hypotheek naast een familielening. Lees het artikel hierover in de Nieuws-sectie.