Het Besluit Wob-verzoek beleid en uitvoering familiebank, 21 april 2021 bevat standpunten van de Belastingdienst over de toelaatbare hoogte van de rente van een famlielening/familiehypotheek. Het is geen gemakkelijke tekst en de Belastingdienst onthoudt zich wederom van exacte percentages waardoor het toch weer moeilijk voor een consument is de juiste rente te kiezen. Toch willen we onze lezers graag informeren. Onderstaand een interpretatie van de inhoud:

  • Tegen een lagere rente dan die van reguliere geldverstrekkers wordt niet snel bezwaar gemaakt. In dat kader wordt gewezen op de omstandigheid dat de verstrekker van de familielening belang kan hebben bij een hogere rente dan de (negatieve) spaarrente.
  • Er wordt expliciet afstand genomen van de 6%-rente regel die door sommige “experts” wordt genoemd. De 6% regel is opgenomen in de Successiewet uit 1956 en geldt voor de waardering van genotsrechtelijke en periodieke uitkeringen. De Belastingdienst acht deze niet relevant voor het bepalen van de hoogte van een lening tussen familieleden
  • Ook de vergelijking met de rente voor persoonlijke leningen gaat mank omdat dit volgens de Belastingdienst andere leningen zijn (consumptieve besteding zonder mogelijkheid van verhaal bij wanbetaling). Bij een financiering van een woning is verhaal makkelijker mogelijk en kunnen dus lagere rentes worden gehanteerd dan de rentes voor een doorlopend krediet (denk aan percentages vergelijkbaar met hypotheek maar dan met een opslag voor het ontbreken van een zekerheid).
  • De betaalde rente is aftrekbaar indien het gekozen rentepercentage een reële rentevergoeding is voor de lening. Een reële rente is wat onder vergelijkbare omstandigheden met een onafhankelijke derde als rente wordt overeengekomen, zoals het gangbare rentepercentage voor een lening bij een bank.
  • De Belastingdienst gaat zonder meer akkoord met een opslag van 0,2% boven het tarief van een vergelijkbare lening bij een bank omdat vaak in de (familie)leningovereenkomst is opgenomen dat boetevrij kan worden afgelost. Dit is een opslag die in de rente verwerkt kan worden. Deze clausule zie je zelden bij leningen van een bank (en dus mag rente familielening hoger zijn dan vergelijkbare lening van bank).
  • Als de gekozen rente nog hoger is dan moet daarvoor een duidelijke reden zijn die blijkt uit de zekerheden of het risicoprofiel van de geldnemer. Dit moet per lening worden beoordeeld (zie toets).
  • Indien er een substantieel risico is dat een kind zijn betaalverplichtingen niet na zou kunnen komen, is er een rechtvaardiging voor een hogere rente. De omstandigheid dat er geen formele zekerheden zijn overeengekomen, rechtvaardigt geen opslag als die zekerheden wel beschikbaar/mogelijk zijn. Bij het ontbreken van formele zekerheden moet het risico voor de geldgever materieel worden getoetst.
  • Voor de situatie waarin de bank bijvoorbeeld 70% financiert en het eerste recht van hypotheek heeft gekregen, terwijl de ouders de resterende 30% verstrekken, geeft het Besluit als voorbeeld een opslag van 1%. Het is een voorbeeld…helaas geen regel. We moeten dus op zoek naar de opslag die een bank zou hebben voor een dergelijke clausule of zelf iets kiezen en hopen dat Belastingdienst akkoord gaat.
  • Rente-aftrek is niet mogelijk als is overeengekomen dat de betaalde rente wordt verrekend met een (of meerdere) schenking(en). De Belastingdienst ziet de lening vervolgens als een renteloze lening!
  • Als niet schriftelijk kan worden aangetoond dat een rentebetaling is gedaan (bijvoorbeeld doordat deze is verrekend met een schenking) kan de rente-aftrek worden geweigerd.
  • Kan de Belastinginspecteur terugkomen op een eerdere goedkeuring van een rente of moet de consument er op kunnen vertrouwen dat een eerdere goedkeuring blijft gelden? Nou, dat verschilt per situatie. Dus: ja hij kan er op terug komen!
  • En….tussentijdse toetsing van de rente door de Belastingdienst is mogelijk bij extra aflossingen of rentewijzigingen/overlsuitingen!
  • Gelden deze regels ook voor de lening van de bv aan de dga? Ja!

Hoe toetst de Belastingdienst om te bepalen of de rente van een lening aftrekbaar is?

  • toets 1: is er sprake van een geldlening? Er moet een overeenkomst zijn met een terugbetalingsverplichting. Let op: een leningovereenkomst met een clausule erin dat de rente wordt teurg geschonken ziet de Belastingdienst als een renteloze lening!
  • toets 2: wordt voldaan aan de eisen van de Wet IB2001? Dit zijn de bekende eisen (na 1/1/2013); de lening wordt gebruikt voor de eigen woning, looptijd maximaal 30 jaar met minimaal een annuitair of lineair aflossingsschema.
  • toets 3: is de betaalde rente ook echt rente of heeft deze betrekking op andere rechten of plichten. Als dergelijke privileges zoals bijvoorbeeld boetevrij aflossen tot niet meer dan 0,2% verhoging leiden van de rente is verder uitzoekwerk niet nodig
  • toets 4: Deze bestaat uit 3 stappen
    • stap 1. wat is het gangbare rentepercentage voor een vergelijkbare lening die onder marktomstandigheden bij een bank wordt afgesloten?
    • stap 2: in welke mate is het verschil in rente met de familielening of familiehypotheek reel en gerechtvaardigd door zakelijke overwegingen? Als de lening alleen zonder hypothecaire zekerheid kan worden overeengekomen is een opslag acceptabel. Let op: Als die hypothecaire zekerheid wel had kunnen worden afgesproken maar toch is gekozen voor een onderhandse lening is de opslag al niet acceptabel! Als de lening is vertrekt aan een geldnemer met een hoog risicoprofiel is een hogere rente mogelijk acceptabel. NB Belastingdienst noemt een hoge LTV niet, maar o.i. is dat ook een factor.
    • stap 3: bepaal het bovenmatige deel en beoordeel of er sprake kan zijn van een schenking….

Let op: dit is een interpretatie van de tekst uit het document en geen zekere regels! ANBF kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade als gevolg van het gebruikt maken van de hier beschreven zaken.

Diverse banken zoals bijvoorbeeld ABN AMRO en ING adviseren u een familiehypotheek af te sluiten. Het is een goede zaak dat zij niet alleen hun “eigen” financiele producten aanbieden maar ook alternatieven adviseren.  

De banken vermelden echter niet in de toelichtende informatie dat u zelf verantwoordelijk voor de administratie van de lening en het bijhouden van de betalingen, achterstanden, aflossingen en eventuele herzieningen gedurende de gehele looptijd!  

 

 

Dit geldt ook voor notarissen of hypotheekadviseurs. De notaris maakt de akte van geldlening en de akte van hypotheek. Zij helpen u totdat de lening is gesloten, daarna niet.

 

Conclusie: een familiehypotheek via een adviseur, bank of notaris biedt u geen administratieve service naderhand! Neem contact op met ANBF zodra u weet dat u een familiehypotheek wilt afsluiten. U kunt hulp krijgen bij de administratie door gebruik te maken van de familiehypotheekservice van ANBF, via wie u de familiehypotheek ook afsluit. Gebruik het aanvraagformulier op de site van ANBF www.anbf.nl/aanvraagformulier of bel!

 

 

Voor de vestiging van het recht van hypotheek gelden 4 vormeisen, om het recht van hypotheek officieel te kunnen laten vestigen: 1) De hypotheek moet worden opgesteld door notariële akte, de hypotheekakte. 2) De hypotheek moet inschreven worden in de openbare registers. Dit gebeurt door een afschrift van de hypotheekakte in te dienen bij het […]

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek aangescherpt. U mag de rente over nieuwe eigenwoningschulden alleen aftrekken als de eigenwoningschuld (lening waarover u de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Deze verplichting moet zijn opgenomen in de leenovereenkomst wat meestal de hypotheek zal zijn.

Ook moet jaarlijks aan deze aflossingsverplichting worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

De annuitaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets.

U heeft een bestaande eigenwoningschuld als:

  • u op 31 december 2012 in het bezit bent van een woning waarop een hypotheek rust.
  • u in 2012 uw woning heeft verkocht en in 2013 heeft gehuurd. De hypotheekschuld van uw voormalige woning valt onder het overgangsrecht, mits u in 2013 opnieuw een woning heeft gekocht en hiervoor een schuld bent aangegaan.
  • u in 2012 een woning heeft gekocht* en deze in 2013 heeft gefinancierd, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder het overgangsrecht en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
  • u in 2012 nog onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing bent overeengekomen. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 is afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 zijn afgerond.

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten, zoals het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring.

De stand van uw eigenwoningschuld op 31 december 2012 is het bedrag dat wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld en waarvoor u onder het overgangsrecht valt.

Als u in 2017 uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) aflost, waarover u op dat moment overgangsrecht geniet, dan behoudt u het overgangsrecht over deze aflossing, mits u uiterlijk in 2018 hiervoor weer een nieuwe eigenwoningschuld aangaat. Het is belangrijk hiermee rekening te houden als u bijvoorbeeld uw woning in 2017 verkoopt of indien u van plan bent om de eigenwoningschuld over te sluiten.

Als u bij de bank 100% van de woningwaarde leent bent u voor de bank risicovoller dan als u 60% van het bedrag leent bij dezelfde bank en 40% binnen de familie!

Het lijkt vreemd, maar door een simpele constructie kunt u duizenden euros besparen door niet alles te lenen bij de bank.

Stel u koopt een woning van €200.000 en u moet het gehele bedrag financieren (100% LTV).

Als u dit voor 100% financiert bij de bank betaalt u bij Rabobank 4% rente bij een rentevastperiode van 30 jaar  (d.d. 26/12/2017). Het Rabo tarief als u maar 60% van deze woning financiert is 3,30%.

De overige 40% regelt u als 2e hypotheek binnen de familie. Het tarief dat u hiervoor kunt kiezen is hetzelfde tarief als de Rabobank (3,30%). We gaan er vanuit dat de Belastingdienst deze rente als zakelijk en marktconform ziet (u kunt dit controleren door de familiehypotheekovereenkomst te toetsen bij de Belastingdienst (lees FAQ))

U bespaart zo 0,7% rente over €200.000 = € 1400 / jaar !

Belangrijk: de bank is verplicht bij de beoordeling van het kredietwaardigheid van de klant beide leningen mee te tellen in de LTI (Loan to Income)/LTV (Loan to Value). Deze constructie werkt dus alleen als de gehele lening bij de bank geregeld zou kunnen worden. U kunt goedkoper lenen, niet meer lenen!

 

De hypothecair financier is verplicht naast het nominale rentepercentage ook het zogenaamde effectieve rentepercentage te vermelden.

In het effectieve rentepercentage is behalve met het nominale rentepercentage ook rekening gehouden met de effecten van eventuele afsluitkosten, het tijdstip van betalingen en het aantal betalingen dat elk jaar moet worden gedaan.

Bij maandelijkse rentebetalingen ontstaat er een rente-op-rente effect.

Bij een spaarrekening is dit makkelijker voor te stellen: stel X  heeft €1000 op een spaarrekening en de jaarrente is 4%. Maar, als als er maandelijks rente wordt bijgeteld bij het spaarsaldo dan ontvangt iemand ook rente over het in de tussentijd opgebouwde rentebedrag (1/12 over 4% van het in de maanden opgebouwde rentebedrag =€3,33) . Aan het eind van het jaar is het gespaarde bedrag dus ietsje hoger dan 4% van €1000. Het uiteindelijke rentepercentage is dan ook ietsje hoger. Deze maandelijkse renteberekening en bijtelling zie je vaak bij leningen.

Het vermelden van het effectieve rentepercentage maakt vergelijking op dit punt mogelijk. De effectieve rente moet dan wel op uniforme wijze worden berekend.

Als u zekerheid wilt of de overeengekomen rente voor de familiehypotheek geen problemen gaat opleveren kunt u de leningovereenkomst e-mailen naar uw belastinginspecteur.

Gewoon doen als u de zekerheid wilt!

Maak een e-mail waarin U de inspecteur vraagt om een uitspraak of de gekozen rente marktconform is (verder niets vragen). Voeg de leningovereenkomst toe! Let op om aan te geven of het een onderhandse lening is of echt een met hypothecaire zekerheid gedekte lening (hypotheek). Voeg eventueel de hypotheekakte toe of geef duidelijk aan dat er een zekerheid is gevestigd door een akte van hypotheek (zie ook (https://www.anbf.nl/fiscaal/belastingdienst-ziet-marktconforme-rente-voor-lening-anders-dan-hypotheek/)

In de overeenkosmt kunt u altijd nog de “glijclausule” toevoegen.

Hou rekening met een aantal weken voordat u reactie krijgt. De verwerkingssnelheid en de precieze inhoud van de reactie verschilt nog per Belastingkantoor.

De volgende zaken staan in de leenovereenkomst:

  1. geldgever(s): naam, adres etc
  2. geldnemer(s): naam, adres etc
  3. lening:
    1. hoofdsom
    2. aflossingsmethode
    3. rentepercentage
    4. rentevastperiode
    5. looptijd
    6. startdatum / einddatum
  4. onderpand (adres woning)
  5. voorwaarden

Onderstaand een voorbeeld:

 

 

Een familiehypotheek en lening bij de bank, kan dat?

Ja, dat kan maar:

  • de bank heeft/wil altijd eerste recht van hypotheek. de familie staat op de 2e rang
  • de bank is gehouden aan de wettelijke verstrekkingsnormen (max. hypotheek berekening / max. hoogte hypotheek t.o.v. woningwaarde)
  • de bank moet rekening houden met draagbaarheid van het totaal der leningen, ook al is een (groot) deel wordt geleend vanuit de familie, dus de maximale hypotheek wordt niet ineens groter.

Wel zijn er voordelen te behalen door het volgende te doen:

  1. je kunt de benodigde hypotheek eerst binnenhalen bij de bank en vervolgens later de financiering van de verbouwing en inrichting regelen middels een onderhandse lening bij de familie
  2. je kunt de financiering bij de bank beperken tot 60% van de woningwaarde en de 2e hypotheek (voor 40%) sluiten binnen de familie voor een laag percentage (bet zo laag als de bank). Als hypotheekrente-aftrek voor de familielening geen rol speelt voor een deel van de financiering kun je ook een ander aflossingsschema afspreken (aflossingsvrij) voor dit deel.

De voordelen van optie 2 zijn:

  • het tarief dat de bank hanteert voor het 60% deel is lager dan als de gehele financiering wordt verstrekt door de bank (100% tarief). Dit scheelt ca. 1% rente
  • het tarief dat binnen de familie wordt gehanteerd mag hetzelfde zijn als dan de bank (als ook recht van hypotheek wordt overeengekomen). De familie kan dan nog een deel van de rente (terug) schenken.

Ook zijn er nog aanbieders zoals Obvion die met de “metelkaarhypotheek” een hybride oplossing bieden waarbij de geldnemer een rentekorting krijgt.

Let op: door een uitspraak van het Kifid zullen banken voorzichtiger worden met het verstrekken van een hypotheek naast een familielening. Lees het artikel hierover in de Nieuws-sectie.