Scheiding en familiehypotheek

Als je uit elkaar gaat en één van de partners blijft in het huis wonen, dan zal hij of zij de helft van het huis van zijn ex moeten kopen. Hiervoor heb je waarschijnlijk een nieuwe lening nodig. Voor het deel van de hypotheek dat je overneemt, kun je te maken krijgen met nieuwe hypotheeknormen, conform de huidige regelgeving. Echter hoeft een hypotheekverstrekker bij scheiding de huidige, strenge hypotheeknormen niet strikt te hanteren.

Hypotheeknormen sterk veranderd

  • Tot 2013 kon je veel meer lenen; soms wel tot 130% van de waarde van de woning. In 2017 mag een nieuwe hypotheek maximaal 101% van de waarde bedragen. In 2018 daalt de maximale hypotheek naar 100% van de waarde. Voorlopig blijft het hierbij.
  • Een aflossingsvrije hypotheek mag voor nieuwe hypotheken niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de woning.
  • Vanaf 2013 ben je verplicht om een nieuwe hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair af te lossen, ten minste als je hypotheekrenteaftrek wilt ontvangen.
  • Een hypotheek oversluiten onder de oude voorwaarden is alleen toegestaan als de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de oude hypotheek. Als je de bestaande hypotheek verhoogt – bijvoorbeeld voor een verbouwing dan is de hypotheekrente voor het extra geleende bedrag alleen fiscaal aftrekbaar als dat bedrag volledig en binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.

Als je uit elkaar gaat, moet de hypotheekverstrekker één van beiden uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. Banken beoordelen deze situatie veelal als een ‘nieuwe hypotheek’:

  • De hypotheekverstrekker kijkt opnieuw naar het inkomen van de achterblijver en de waarde van het huis.
  • De hypotheekverstrekker past de huidige hypotheeknormen toe en kijkt of de achterblijver alle lasten in zijn eentje kan betalen.
  • De oude hypotheekvorm kun je niet altijd ongewijzigd voorzetten. Heb je bijvoorbeeld een 100% aflossingsvrije hypotheek, dan mag alleen jouw eigen deel ter grootte van 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij zijn.
  • Het hypotheekdeel dat je overneemt van je ex moet je annuïtair of lineair aflossen om de volledige hypotheekrenteaftrek te ontvangen.

Als de bank deze regels strikt toepast, wordt de hypotheek vaak duurder en in sommige gevallen onbetaalbaar. Je loopt het risico dat je je huis noodgedwongen moet verkopen. Zeker als je huis minder waard is dan toen je het kocht, heb je een groot probleem.

Huidige strikte hypotheeknormen niet verplicht bij scheiding, stelt AFM (bron: Consumentenbond)

Veel consumenten in scheiding zijn geholpen als een ex-partner uit hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen en de oude hypotheek gewoon op naam van de achterblijvende partner kan worden voortgezet. De AFM zegt hierover: ‘Het is niet noodzakelijk om onverkort aan de huidige bestaande normen te toetsen. De wet vereist dit niet en het is niet in het belang van de klant.’

De huidige hypotheeknormen gelden voor het aangaan van een nieuwe hypotheek of het verhogen daarvan en zijn bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening. ‘In bijzondere situaties, zoals een relatiebreuk, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, leidt het toepassen van deze normen tot problemen en dat vindt de AFM onwenselijk.’

Een hypotheekverstrekker mag bij scheiding dus van de huidige strikte hypotheekregels afwijken (explain regeling). Wijs je hypotheekverstrekker hierop als dat nodig is.

De familiehypotheek als oplossing

Vaak kan de familiehypotheek hier helpen. De familie kan een lening verstrekken zodat een partij het eigendom van de krijgt. De lening is minimaal een financiering ter hoogte van het uit te kopen deel (het aan te kopen deel van de woning) maar mogelijk meer. Dit hangt af van waartoe de bank bereid is. Hiervoor moet je in overleg met de bank. Ga er van uit dat de bank de bestaande lening voor een deel laat doorlopen.

Deze lening kan eventueel met recht van hypotheek worden geregistreerd. De rente van deze hypotheek kan bij de juiste rentevastperiode (bijv. 10 jaar) zeer laag uitpakken. Mogelijk wordt het dan een tweede hypotheek.

Soms heeft de bank in haar bestaande produktvoorwaarden opgenomen dat zij goedkeuring moet geven voordat een 2e hypotheek op hetzelfde onderpand mag worden gevestigd. Dit is lang niet bij alle banken het geval.

Mocht de bank een 2e hypotheek niet accepteren dan is eventueel nog een onderhandse lening mogelijk.

Bij vermogende families is het ook mogelijk de gehele hypotheek af te lossen en een nieuwe hypotheek volledig te financieren binnen de familie.

Hoe dit aan te pakken

Belangrijk is zelf contact te zoeken met de bank en de opties te bespreken. Denk daarbij vanuit het perspectief van de bank die nier meer risico wil lopen dan ze al heeft, maar ook niet de gehele hypotheek kwijt wil (dit gebeurt als huis wordt verkocht).

Er is een echtscheidingsconvenant nodig om te kijken welke afspraken u heeft gemaakt over o.a. de verdeling van woning, hypotheek en eventuele alimentatie. Als u niet getrouwd was, maar met uw ex-partner samenwoonde in de woning, dan kunt u zelf een overeenkomst opstellen waarin minimaal de volgende zaken terugkomen. Het maakt hierbij niet uit of u wel of geen samenlevingscontract had:

  • welke partner in de woning blijft woning en de hypotheekschuld overneemt
  • of er sprake is van verpande levensverzekeringen, zo ja, wat hiermee gaat gebeuren
  • welke waarde jullie aan de woning toekennen
  • verdeling van de spaargelden en de inboedel
  • of er sprake is van pensioenvereffening
  • of er sprake is van uitkoop van de ex-partner
  • of er sprake is van alimentatie of andere financiële verplichtingen

Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid aanvragen
Als blijkt dat de degene die in het huis wilt blijven wonen de hypotheek kan dragen, zorgt de bank voor het ‘ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid’ van de vertrekkende partner. Houdt u daarbij rekening met het volgende:

De eigendom van de woning moet worden overgedragen aan degene die blijft. Daarvoor moet u allebei naar de notaris: hij stelt de akte van verdeling op.

Voor het ‘ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid’ tekent u allebei. De vertrekkende partner is dan niet langer meer aansprakelijk voor de hypotheekschuld.

Vaak moeten nog wel aan de hypotheek gekoppelde beleggingsdepots, verzekeringen en spaarrekeningen worden aangepast.