wat is een positieve/negatieve hypotheekverklaring

Op de internetsite van ABN AMRO staat een zeer interessant artikel over de problematiek rond erf- en schenkbelasting bij verkoop van de woning door ouders aan kinderen. Met dank aan de auteur Tjarko Denekamp (link artikel: https://financialfocus.abnamro.nl/expertise/schenken-woning-en-woz-waarde/). Onderstaand de tekst van het artikel met een redactionele aanvulling t.a.v. de overdrachtsbelasting

Voor de schenk- en erfbelasting is de WOZ-waarde voor woningen het uitgangspunt. Dat levert soms ingewikkelde vraagstukken op als de werkelijke waarde van de woning niet gelijk is aan WOZ-waarde. Er is een discussie gesloten, maar nieuwe discussies zijn geopend.


Een kwijtschelding op de koopsom
In de rechtspraak heeft zich deze (vereenvoudigd weergegeven) situatie voorgedaan:
Een ouder bezit een woning met taxatiewaarde van € 200.000 en wil deze verkopen aan zijn kind. De WOZ-waarde is € 225.000. Verkoopt de ouder de woning voor € 200.000? Dan is er geen sprake van een schenking. De woning gaat immers voor de werkelijke waarde over. Maar stel nu dat de ouder direct een kwijtschelding doet op de koopsom van € 15.000. Feitelijk neemt het kind de woning over voor € 185.000. Dit is natuurlijk een schenking en het kind komt in de schenkbelasting terecht. De Belastingdienst meende dat voor de omvang van de schenking naar de WOZ-waarde moest worden gekeken. Dat zou hier een schenking opleveren van € 40.000 (verschil tussen € 225.000 en € 185.000). Ouder en kind meenden dat de schenking € 15.000 was, de daadwerkelijke kwijtschelding. Inmiddels heeft onze hoogste rechter, de Hoge Raad, uitspraak gedaan over deze situatie. De conclusie is dat de schenking € 15.000 is. Hier is namelijk een schenking van geld aan de orde en niet een schenking van de woning zelf. Kortom, deze discussie kunnen we sluiten.

Stijgende prijzen van woningen
Enkele jaren geleden kwam het vaak voor dat de werkelijke waarde van een woning lager was dan de WOZ-waarde. Inmiddels zien we geregeld de omgekeerde situatie weer: de werkelijke waarde is hoger dan de WOZ-waarde. Stel dat u in deze situatie zit en u de woning wil overdragen aan uw kind voor de WOZ-waarde. Hoe pakt dat uit voor de schenkbelasting? Hier openen zich nieuwe discussies.

Schenken van een woning
Als u de woning zou schenken, is er geen discussie. Voor de schenkbelasting geldt dan de WOZ-waarde. Het is immers een schenking van de woning. Let er op dat voor de overdrachtsbelasting de werkelijke waarde geldt. De overdrachtsbelasting komt in mindering op de schenkbelasting voor zover er wordt geheven over dezelfde waarde en voor zover er geen vrijstelling geldt voor de schenkbelasting.
Omdat woningen vaak een grote waarde vertegenwoordigen, komt het niet vaak voor dat de hele woning geschonken wordt. Meestal willen ouders een deel van de waarde houden. Met een kwijtschelding op de koopsom, kunnen zij de woning overdragen met een ‘korting’. Maar hoe zit dat voor de WOZ-waarde?

Verkopen en kwijtschelden op de koopsom
In het hiervoor genoemde voorbeeld is de woning verkocht voor € 200.000 en bedroeg de kwijtschelding € 15.000. De conclusie was dat dit een schenking is van geld. Stel nu dat kwijtschelding veel groter is. Kan er dan een moment komen waarop we moeten zeggen: dit is niet meer de schenking van geld maar de schenking van een woning? Dan zou voor de berekening van de schenkbelasting de WOZ-waarde het uitgangspunt zijn. Er is wel eens geopperd dat een kwijtschelding van 50% of meer van de werkelijke waarde een mooie praktische vuistregel zou kunnen zijn. Of dat ook zo is, moet nog blijken. Hof Amsterdam heeft over een dergelijke situatie moeten oordelen en besliste anders (schenking van geld bij een kwijtschelding van 56%). Het is aan de Hoge Raad om een definitief oordeel te geven.

Verkoop tegen te lage prijs
Een andere vraag die is opgekomen, is hoe het uitpakt als de woning wordt verkocht voor een prijs die minder is dan de werkelijke waarde. Stel een woning met een werkelijke waarde van € 225.000 en een WOZ-waarde van € 200.000 wordt verkocht voor € 185.000. Is dat een schenking van € 40.000 of van € 15.000? Is dit een schenking van geld of van de woning?

Ik denk dat we hier een schenking hebben van € 40.000. Dat er dus sprake is van een schenking van geld en we dus moeten kijken naar de werkelijke waarde van de woning. Immers, het zou toch vreemd zijn als twee routes die zo op elkaar lijken andere gevolgen hebben? Maar in het eerste hiervoor genoemde voorbeeld lijkt een lagere rechter van de andere mogelijkheid te zijn uitgegaan. De Hoge Raad heeft in zijn arrest over de kwijtschelding jammer genoeg geen aandacht besteed aan deze variant. Het is dus afwachten of en wanneer deze situatie onze hoogste rechter bereikt en hoe dan de beslissing uitvalt.

Noot redactie: En voor welk bedrag moet 2% aan overdrachtsbelasting worden afgerekend? Is dit €225.000, €200.000 of €185.000? Let op bij de notariskeuze en overleg met de notaris.

Aanvulling redactie: de regel voor de overdrachtsbelasting is dat deze wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer. Hierover is ook de nodige discussie.

Als de ouders en kinderen zijn overeengekomen middels een koopovereenkomst dat de woning voorde WOZ-waarde zal worden verkocht (wat tegenwoordig toch wel een goede weergave vormt van de woningwaarde) en zo ook geen sprake is van een schenking van ene naar andere zijde zou je denken dat alles duidelijk. Niet altijd zo blijkt.

Veel notariskantoren nemen de waarde van de koopovereenkomst over voor de overdrachtsbelasting. Maar niet alle notarissen! Een enkeling eist een taxatierapport van minder dan 6 maanden oud om de overdrachtsbelasting op te baseren. Hij zadelt hiermee de ouders en kinderen op met extra kosten voor een taxatierapport en mogelijk extra ovedrachtsbelasting. Let dus op bij uw notariskeuze!