De marktconforme / zakelijke rente bij een familiehypotheek

Een van de meest besproken items is de hoogte van de te kiezen rente voor de familiehypotheek / familielening.

Bij ANBF hanteren we altijd de volgende richtlijn:

  1. is het een lening met recht van hypotheek (1e of 2e hypotheek) of een lening zonder onderpand/zekerheid. bij een onderhandse lening kijk je naar rentes van leningen die vergelijkbaar zijn met consumptief krediet (dit zijn meestal hogere rentes a 5-6%). Dit is logisch want de geldgever heeft voor deze lening geen zekerheid. As het een 2e hypotheek is kies dan 1% hoger dan een vergelijkbare rente voor een 1e hypotheek
  2. wat is de looptijd van de lening en de aflossingsvorm. kijk naar de rentes op veel gebruikte sites als hypotheekrente.nl. De aflossingsvorm die daar wordt gebruikt is altijd lineair of annuitair (maakt niet uit voor de hoogte rente). Men gaat tegenwoordig bijna altijd uit van 30 jaar. Kies bij een kortere looptijd de rente van de desbetreffende kortere rentevastperiode.
  3. hoe hoog is de lening t.o.v. van de waarde van de woning. als de lening bijvoorbeeld maar 60% van de woningwaarde is hanteren banken meestal een veel lager tarief!
  4. wat is de rentevastperiode. banken hanteren een lagere rente bij een korte rentevastperiode. Dat geldt dus ook voor de familiehypotheek met een kortere rentevastperiode!
  5. welk tarief hanteren de belangrijkste financiële instellingen voor deze lening. De lijsten van de veel gebruikte sites als www.hypotheekrente.nl geven alle rentes van alle aanbieders. Kies voor de door u gebruikte rente het gemiddelde van de aanbieders.
  6. kies uw rente:  ga 20-25% boven het gemiddelde (resultaat stap 5) als je de hoogst mogelijke rente zoekt (ga bij voorkeur niet boven de duurste aanbieder). Ga 20-25% daaronder als je de laagst mogelijke rente zoekt (ga bij voorkeur niet onder de goedkoopste aanbieder)

Het resultaat van deze stappen is een (rente)percentage. In praktijk is de Belastingdienst bewust vaag in het definieren welk percentage wel en niet acceptabel is (er is geen definitie van marktconform of rekenmodule op de website van de Belastingdienst).

Voorbeelden

Voorbeeld 1: zo hoog mogelijke rente

U sluit een lening van €200.000 met 1e recht van hypotheek voor 30 jaar met uw familielid. De lening is 100% van de waarde van de woning. De geldnemer wil zekerheid en is bereid een hogere rente te betalen als hij/zij zeker weet dat hij/zij gedurende 30 jaar hetzelfde percentage rente betaalt. Toevallig wil de geldgever jaarlijks maximaal belastingvrij schenken.

U gaat dan naar een website als bijvoorbeeld hypotheekrente.nl. U klikt bij rentevastperiode op 30 en bij marktwaarde woning op 100% (dwz dat de lening 100% is van de marktwaarde woning). U kijkt naar het resultaat en ziet staan dat de goedkoopste aanbieder maatschappij A  3% hanteert en de duurste (bijvoorbeeld) ABN AMRO 4,4% (NB deze waarden verschillen per dag!).  Het gemiddelde ligt op 3,6%. U kunt daar ca 25% (van 3%) boven. Dus u kunt zeker een rente kiezen van 4,4-5%%. 4,4% is sowieso een rente die door een bank wordt gehanteerd. In alle opzichten marktconform! Gefeliciteerd. U heeft nu de mogelijkheid nog -zo lang als de overheid het toelaat- gebruik te maken van rente-aftrek over 4,4% rente. Waarschijnlijk zal de Belastingdienst geen probleem hebben met 4,5%. Dat is dus €9000 rente per jaar!

Voorbeeld 2: zo laag mogelijke rente

U sluit weer een lening van €200.000 met 1e recht van hypotheek voor 30 jaar met uw familielid. De lening is 100% van de waarde van de woning. De geldnemer wil het liefst zo min mogelijk rente betalen.

U gaat dan naar een website als bijvoorbeeld hypotheekrente.nl. U klikt bij marktwaarde woning op 100% (dwz dat de lening 100% is van de marktwaarde woning). Vervolgens klikt u op de verschillende rentevastperioden. Hoe korter de rentevastperiode, hoe lager de rente. Bij 30 jaar rentevast is de rente 3% bij de goedkoopste aanbieder (A),  bij 10 jaar rentevast is de rente bij A slechts 2% en bij 5 jaar rentevast zelfs 1,5% bij een andere aanbieder!  Als u dan een rente kiest van 1,6% zit u vast en zeker goed! Dat is slechts €3000 rente per jaar! Over 5 jaar moet u dan wel een rene kiezen die “weer” marktconform is. Als u denkt ” 5 jaar is wel erg kort” bedenk dat u de lening ten allen tijde kunt oversluiten naar een nieuwe lening als u vreest dat de rente hard gaat stijgen. U sluit dan wel een lening met een rentevastperiode die langer is….

Voorbeeld 3: bij een lagere LTV (loan to Value)

U sluit een lening van €200.000 met 1e recht van hypotheek voor 30 jaar met uw familielid. De lening is 60% van de waarde van de woning (LTV = 60%). De geldnemer wil het liefst zo min mogelijk rente betalen.

U gaat dan naar een website als bijvoorbeeld hypotheekrente.nl. U klikt bij marktwaarde woning op 60% (dwz dat de lening 60% is van de marktwaarde woning). U kijkt naar het resultaat en ziet staan dat de goedkoopste aanbieder 2,5% hanteert. Vervolgens klikt u op de verschillende rentevastperioden. Hoe korter de rentevastperiode, hoe lager de rente.  bij 10 jaar rentevast is de rente bij de goedkoopste slechts 1,5%. Grote partijen als ABN AMRO en RABO zitten niet hoger dan 2%. Als u dan een rente kiest van 1,5% zit u vast en zeker goed. Dat is maar €3000 euro rente per jaar

Voorbeeld 4: een lening zonder recht van hypotheek

U sluit een lening van €200.000 zonder van hypotheek voor 30 jaar met uw familielid. De lening is 60% van de waarde van de woning (LTV = 60%). De geldnemer wil het liefst zo min mogelijk rente betalen.

Er is geen onderpand dus u kunt niet kijken naar vergelijkbare hypotheekrentes. Als geldgever en geldnemer moet u zich oriënteren op wat banken vragen voor een “persoonlijke lening”. De meeste banken lenen niet zo’n groot bedrag uit zonder zekerheid. Meestal kunt u maximaal €50.000-75.000 lenen zonder zekerheid.  Banken hanteren dan rentes van ca. 5-6%. U kunt dan ook kiezen voor een rente van 5 of 6%.

 

NB Geen garanties! Wilt u zekerheid? Stuur dan uw leenovereenkomst naar de Belastinginspecteur en vraag om een akkoord. En bewaar een print van de hypotheekrente tarieven op de datum dat u de lening heeft afgesloten zodat u kunt laten zien dat er een aanbieder op de markt was die deze rente ook hanteerde.

 

Nog meer vragen? Bel de klantenservice of stel een vraag via het contactformulier. U krijgt binnen 24 uur antwoord.