NHG versoepelt regels voor senioren die hypotheek willen

Ouderen konden lastiger aan een hypotheek komen. Vanaf 17 juni 2018 verruimt NHG de mogelijkheden voor mensen die 10 jaar of minder voor hun AOW zitten. Vanaf het 57ste jaar werd namelijk het pensioeninkomen gebruikt om de maximale hypotheek te berekenen. En dat is in de meeste gevallen lager dan het inkomen dat de oudere vóór het pensioen ontvangt.

Vanaf 17 juni wordt echter bij het berekenen van de hypotheek uitgegaan van de huidige maandlasten. Daarbij wordt rekening gehouden met het inkomen dat al zeker is na het pensioen. Nu hebben veel ouderen nog problemen om een nieuwe hypotheek te krijgen, omdat er wordt gekeken of de hypotheekaanvrager de maandlasten van een annuïteitenhypotheek gedurende 30 jaar lang kan betalen.

Veel mensen hebben echter al hogere woonlasten dan wat ze volgens de norm zouden mogen hebben. Nu hebben veel ouderen die willen verhuizen nog problemen om een nieuwe hypotheek te krijgen, terwijl die vaak veel goedkoper wordt dan de hypotheek die ze al hebben.

Ouderen gaan namelijk meestal kleiner en goedkoper wonen. Door de verruiming van de NHG-regels is er nu meer mogelijk.
Voor een hypotheek met NHG:
* mag de prijs van de nieuwe koopwoning niet meer dan € 265.000 zijn
* moeten de nieuwe maandlasten lager worden dan de huidige maandlasten
* moet de rente voor minimaal 20 jaar worden vastgezet.

Banken gaan mee

Banken volgen het beleid van NHG vaak, ook voor de leningen dien niet met de NHG-garantie worden afgesproken. Bijvoorbeeld ABN AMRO volgt de nieuwe regels van NHG, maar heeft voor klanten vanaf 57 jaar ook ruimere mogelijkheden voor een hypotheek zonder NHG. Vanaf augustus 2018 is het mogelijk om de hypotheek te berekenen aan de hand van uw werkelijke maandlasten.

Voor een hypotheek zonder NHG voor klanten vanaf 57 jaar, geldt het volgende:
* De hypotheekrente moet voor minimaal 10 jaar worden vastgezet en tot minimaal de jongste aanvrager 85 jaar is.
* Als de senior een hypotheek(verhoging) afsluit en het geld niet besteed aan uw eigen woning (doordat deze  bijvoorbeeld zorg wil inkopen of  een schenking wilt doen), mag de looptijd van dit leningdeel maximaal 30 jaar zijn. Het is dan niet meer verplicht om hierop af te lossen, mits de financiering niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde van de woning.
* Heeft de senior een 2e woning en ontvangt u huurinkomsten? Dan nemen we de netto huurinkomsten volledig mee voor het bepalen van de hoogte van het inkomen.
* Werkt de senior nog naast uw pensioen? Ook dit inkomen kan meegenomen worden.

Dus: veel meer mogelijkheden voor senioren om familiehypotheek te verstrekken aan kinderen of kleinkinderen

Het is sowieso een goede ontwikkeling dat senioren meer mogelijkheden krijgen om een hypotheek af te sluiten of te verhogen. Er is nog een extra voordeel, namelijk meer mogelijkheden voor senioren die hun kinderen of kleinkinderen willen helpen met de aanschaf van een woning door een familiehypotheek. De senior kan door de versoepelde regels zijn bestaande hypotheek verhogen of een extra hypotheek afsluiten bij de bank. Dit geld kan worden ingezet voor een familiehypotheek/lening aan de kinderen of kleinkinderen.

Bijna een derde van de Nederlandse hypotheekbezitters vindt de rente die ze over hun hypotheek betalen hoog of zeer hoog. 83% van deze hypotheekbezitters betaalt 4% of meer aan rente. Dat blijkt uit onderzoek van Gfk in opdracht van ABN Amro onder ruim 1200 hypotheekbezitters.

De huidige hypotheekrente is gemiddeld rond de 2,3%. Van de hypotheekbezitters die vier jaar of langer geleden een hypotheek afsloten en hun eigen rente (zeer) hoog vinden, heeft 77% oversluiten al eens overwogen. 15% is oversluiten daadwerkelijk van plan of heeft dit al eens gedaan. De rest weet het nog niet (16%) of heeft besloten om de hypotheek niet over te sluiten (46%).

Voor hypotheekbezitters die de afgelopen twee jaar hun hypotheek oversloten, waren de lagere maandlasten de belangrijkste reden om de hypotheek over te sluiten (45%). Daarnaast noemt bijna een kwart als belangrijkste reden het willen profiteren van een lagere hypotheekrente.

Verreweg de meeste hypotheekbezitters geven aan te beschikken over de juiste kennis over oversluiten en de voorwaarden ervan. Alleen de vergoeding aan de bank voor het vervroegd aflossen van de hypotheek zorgt geregeld nog voor verwarring. De helft van de hypotheekbezitters is ten onrechte in de veronderstelling dat je bij oversluiten altijd een vergoeding betaalt. Bosch: “Een vergoeding voor een vervroegde aflossing betaal je alleen als de rente in je huidige hypotheekcontract hoger is dan je nieuwe hypotheekrente. Bij aflossing van de hypotheek kan de bank dat geld opnieuw uitlenen, maar tegen een lagere rente. Toch kan het lonen om over te sluiten, namelijk wanneer de lagere maandlasten de kosten (voor oversluiten) compenseren.”

De familiehypotheek kan worden gebruikt om zonder oversluitkosten de hypotheek bij de bank af te lossen. Vaak kan er elk jaar boetevrij 20% worden afgelost. Met 5 jaar is de gehele hypotheek over naar een lager tarief! Zonder enige boete.

 

 

Bron: AMWEB

Een stijging van de hypotheekrente zal komende jaren niet tot grote problemen leiden op de woningmarkt. Dat concludeert de Amsterdam School of Real Estate in een onderzoeksrapport.

De onderzoekers wilden weten wat een verhoging van de rente zou betekenen voor de huizenverkoop. De huidige lage rente heeft er mede voor gezorgd dat het aantal transacties en de prijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen.

Volgens de onderzoekers ligt de maximale hypotheeksom bij een rentetarief van 5% ongeveer 8% lager dan nu. Een toename van de hypotheekrente zien ze echter samengaan met een groei van het gemiddelde huishoudinkomen. Uit de doorrekening van het regeerakkoord voor de jaren tot 2021 komt een inkomensgroei van 3,1% per jaar. “Wat betreft de maximale hypotheeksom weegt dit voldoende op tegen het negatieve effect van een eventueel stijgende hypotheekrente”, aldus het rapport.

Uit het onderzoek komt verder naar voren dat een verhoging van de hypotheekrente met 1% leidt tot een verlaging van de reële woningprijs met ongeveer 6%. De prijzen zullen volgende de onderzoekers niet onmiddellijk wijzigen, maar geleidelijk.

Ook de voornemens van het kabinet-Rutte III zullen niet tot grote klappen leiden voor de woningmarkt. “Het effect van de versnelling van de verlaging van het aftrekpercentage wordt rekentechnisch gecompenseerd door de verlaging van het eigenwoningforfait. Als deze maatregelen in de huidige marktomstandigheden zouden worden ingevoerd, zou dit als welkom ‘bluswater’ voor een overspannen woningmarkt kunnen fungeren. Nu de maatregelen pas in 2020 ingaan, is het effect ongewis omdat de marktomstandigheden dan anders kunnen zijn. Hoe dan ook zal het effect op de woningmarkt echter beperkt zijn”, schrijven de onderzoekers.

Het inkomenseffect van de afschaffing van de wet-Hillen noemen de onderzoekers gering. Dat komt doordat het eigenwoningforfait bij (bijna) afgeloste koopwoningen geleidelijk wordt ingevoerd. Op korte termijn verwachten ze geen effect. “Huishoudens met een hypotheek zullen op termijn wellicht minder geneigd zijn om te verhuizen naar een goedkopere woning zonder hypotheek. Dergelijke verhuisbewegingen komen echter in beperkte mate voor”, aldus het rapport.

“Voor starters zou het steeds lastiger worden om een koopwoning te financieren als de loan-to-value geleidelijk verder verlaagd zou worden tot bijvoorbeeld 90%. Met de verlaging van de loan-to-value tot 100% en aflossingsplicht die voor nieuwe leningen is ingevoerd, is het risico voor starters om ‘onder water’ te komen al sterk verminderd.”